中評社香港7月26日電／一邊是成交量的大幅反彈增長了開發商對於市場的預期，而另一方面是政府部門不斷重申調控政策，樓市正處於一個搖擺不定的敏感期，這直接導致了8月入市項目出現了定價難。
北京商報報道，根據機構預計，8月北京市場供應項目將達到35個，其中熱點項目很可能會比較多，在大興、通州及昌平均有新老項目入市。其中可能的熱點項目不僅有剛需產品，比如金融街融匯、中水電雲立方、路勁.世界城等，也有中高端項目入市，其中金茂府在年內的再次入市受到關注比較多。在35個項目中有超過七成項目未出現準確定價，特別是郊區項目，即使有定價項目，也大部分為起價，將根據蓄客情況有比較大的調整空間。
郊區盤量大
在35個項目中，郊區依然占據絕對多數，除10個城區項目外，郊區占了另外的大部分，其中大興的生物醫藥基地周圍將是供應最多的區域，區域內供應的項目將有4個以上，剛需產品的集中供應，將使得8月的成交量有望再次衝高，在金九銀十前的供應上漲也有可能給年底的成交量創造上漲條件。
同時隨著別墅旺季的到來，今年8月入市的別墅項目將達到7個，其中5個項目推出的是獨棟產品，分別是九章別墅、宜山居、龍脈溫泉花園、領秀觀山悅和棕櫚灘中央墅，單套面積在300-1800平方米之間；潤澤莊園墅郡、K2清水灣西園推出聯排產品，不過套型面積偏大，均在300平方米以上。另外，這7個別墅項目的銷售總價多在千萬元以上。
別墅市場量價齊升，使得開發企業推盤積極性高漲，在別墅用地稀缺性逐步放大的客觀條件下，8月入市的別墅項目以銷售期長達5年以上、目前仍在計劃推出新貨量的“古董”盤為主。其中棕櫚灘中央墅是2006年推出的，而宜山居的首次面世則是2001年，龍脈溫泉花園更是北京最早的別墅項目之一。
七成項目未定價
大部分項目目前來看，都是基本平穩價格，基本已經沒有項目再選擇下調價格，不同程度地都減少了折扣優惠力度，市場成交量的復甦已經逐漸普遍反映在市場售價。
定價依然是最近項目上市的最大難題，從整體市場來看，35個項目有超過七成項目未出現準確定價，特別是郊區項目，即使有定價項目，也大部分為起價，將根據蓄客情況有比較大的調整空間。目前的市場不確定性非常多，大部分項目雖然簽約價格上漲，但是漲價的幅度都很小，很多項目都根據排號意向購房者確定定價。開發商還不能完全掌握定價權。
從目前市場來看，性價比依然是銷售利器，雖然市場回暖也難言全面復甦，8月供應相比之前，中端項目可能會逐漸增加供應。
成交量望破萬套
8月供應的住宅套數可能再次接近萬套。從整體來看，8月雖然處於市場的傳統淡季，但是在入市積極性提高和供應高位的影響下，成交量有望持續穩定在高位。
目前從整體政策走勢特別是信貸政策看，銀行間流動性持續好轉，信貸政策微調幅度超過預期，但對於實體經濟的惜貸情緒仍存。政策仍存在進一步寬鬆的空間。特別是下半年可能的再次降息和下調存款準備金率的信貸鬆動對市場的影響作用將非常大。
中原地產預計北京全年成交量最高點在9、10、 11月出現。在調控微鬆的影響下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量繼續放大20%左右，但限購等政策依然約束市場過量放大。基本可以判斷，全國主要市場下半年總成交量將肯定超過上半年。
目前整體市場的成交復甦非普遍性，市場雖然鬆動，但是限購、限貸依然指向投資需求入市，雖有部分可能入市，但是難以支撐全面過量回暖。所以雖然量價同漲，但是價格上漲幅度有限，入市項目定價依然謹慎。在下半年的市場發展過程中，如果反彈過量，不排除還有調控出現的可能性。 |
