泡沫擔憂為時尚早
分析人士指出，美國本輪房市復甦伴隨整體經濟回暖，主要動因是剛需釋放，而非投機主導，而且房貸機構的借貸標準並未大幅放鬆，多數貸款購房者償還能力沒有暴露出問題，因此，房產泡沫擔憂為時尚早。
首先，當前房市只是復甦而非過熱，供需都在向危機前的正常水準回歸。從供給上看，房利美認為，2013年全年美國新房開工量增加約23%，達到95萬套，儘管比2010年的低谷高出了60%，但與2005年的峰值200萬套相比依然相距甚遠。
從需求上看，瑞銀集團美洲首席經濟學家莫裡.哈裡斯認為，2000年以來美國每年新組建家庭約137萬，在次貸危機期間新組建家庭數量降至每年50萬，未來3年內每年新組建家庭數量將增至130萬。隨著房市和經濟不斷復甦，大量積攢下來的住房需求需要釋放。
李曉西也告訴記者，金融危機期間很多新成立的年輕家庭由於擔心經濟再次衰退及工作安全性和穩定性，都推遲了買房。現在美國經濟復甦勢頭明朗，這部分被推遲和壓抑的剛性買房需求會在近一兩年得到釋放。
其次，當前房價並非過高，消費者購房能力較強。根據美國聯邦住房金融署的數據，美國3月份房價比2007年4月的峰值還低12%，大致相當於2004年11月的水準。美國全國住宅建築商協會的數據顯示，今年一季度全美73.7%的住房售價對於美國中等收入家庭而言可以接收。
不過，近期抵押貸款利率持續上升，增加了購房成本。但李曉西認為，抵押貸款利率雖在上漲，但仍處於近50年以來的歷史低點附近，不會抑制潛在購房需求。
房地美首席經濟學家諾沙夫特也認為，按照當前房價和收入水準，抵押貸款利率要升至7%才會影響中等收入家庭的購房能力。房地美預計，今年抵押貸款簽約額將從去年的5180億美元增至6420億美元。
最後，美聯儲的一項調查顯示，自2010年以來大部分房貸機構的借貸標準略微放鬆，但遠非寬鬆。這也解釋了為什麼過去幾年來儘管抵押貸款利率一直位於歷史低谷，但住房銷量增長緩慢。
房利美的數據顯示，今年一季度發放的抵押貸款平均信用評分達757分，雖然低於2010年的762分，但與660分以下的次級貸款相比，信用級別要改善許多。當季貸款價值比也僅為75%，雖然高於2010年的68%，但與往往高達125%的次級貸款相比，放貸風險也大大降低。 |
