中原地產市場總監張大偉認為，本輪市場爆發的主要導火線與原因都在於信貸的釋放量，居民杠杆在不斷增加，從而形成了泡沫。亞豪機構市場總監郭毅也認為，在房地產調控放鬆情況下，天量貨幣大水漫灌，部分經濟基礎薄弱、產業提振不力的三四線城市，不得不依靠地產調控政策的刺激，產生對區域樓市短期的利好拉動。
開發商輪流“坐莊”催漲地價
值得注意的是，土地價格的飈漲不僅僅由於政策與信貸的推動。有業內人士指出，開發商輪流坐莊、通過製造新地王解套舊地王也是造成地價節節上漲的重要原因。
以2015年10月拍出的北京孫河新地王為例，其成交樓面價高達5.38萬元／平方米，它的拍出就將中糧地產2013年以4.8萬元／平方米摘得的孫河前地王解套。同時，保利首開剛剛聯合拿下的北京常營地王更是直接讓2014年年中奪下該區域地王的恒大“長舒了一口氣”，此前，恒大樓面價成本高達5萬元／平方米左右。
上述業內人士表示，新地王的拍出帶來的價格預期，讓其周邊的項目更有漲價的底氣。“像上海泗涇地王誕生後，最亢奮的莫過於在周邊有在售項目的開發商，廈門國貿、龍湖、金地等房企紛紛以地王為噱頭促銷提價。”
除開發商相互“抬轎”外，開發商偶爾也“自己坐莊”。今年6月30日，象嶼地產以高達193%溢價競得上海奉賢區南橋新城一宅地，總價21.2億元，樓面地價2.63萬元／平方米；而在1個月前，象嶼地產則在同一區域以總價21.5億元、樓面價2.26萬元／平方米的價格拿下一塊宅地，用時一個月實現“自我解套”。
再如2015年8月，陽光城以樓面價49236元／平方米奪得上海楊浦區平涼社區一幅地塊，刷新了該公司曾在2014年11月創下的該板塊最高樓面價紀錄。
同策咨詢研究總監張宏偉說，在同一區域接連拿地、刷新樓面價紀錄無疑是房企降低拿地風險的好辦法。“地王樓盤第一批少量推出保本甚至虧本銷售，後面幾批房源才是真正盈利的階段。土地本身的增值及房價的上漲均為地王後面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎。一定程度上講，拉長項目開發周期之後，後面物業的銷售可以對衝前期物業虧損的狀況，總體上實現地王樓盤的盈利及開發價值。”
易居中國執行總裁丁祖昱則表示，高價拿地也是房企在資本市場存續的一種方法。“上市房企財務報表的資產計算是由其開發的商品房庫存以市場價格評估計算而來。因此，雖然地價依然高企，但如果不拿地，上市房企在資本市場上的故事就講不下去。沒有土地儲備的房企，就相當於沒帶彈藥上戰場的士兵，所以只能硬著頭皮與金融機構合作拿地，把地價越抬越高。”
下半年政策趨緊土地泡沫風險顯現
近日，中央首次提出要抑制資產泡沫，被業內解讀為劍指房地產吸金黑洞。
CRIC研究中心研究員楊科偉表示，從上半年中國經濟表現看，6.7%的GDP增速高於6.5%的目標，但很大部分源於上半年地產發力，而資產泡沫主要聚焦在房地產行業。
楊科偉說，早在今年4月A股上市公司集中公布的2015年財報中，諸多企業去年淨利潤不足1500萬元，部分上市公司即便拼盡一年利潤也無力購得北上廣深一套住宅；相反，在一線城市買房一年漲價增值部分相當於辛辛苦苦幹事業一年利潤。雖有誇張之處，但也充分反映了當前經濟現實。
“在貨幣政策持續寬鬆情況下，資金並未‘脫虛入實’，而是轉向進入房地產行業。”楊科偉表示，房地產業造富效應成倍放大，這一點M1、M2增速“剪刀差”持續擴大以及民間投資增速不斷下滑便可見一斑。
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