根據他們的測算，2011年－2012年中國居民按揭還款負擔率在20%以下，2015年升至28%。由此來看，2016年居民購房的杠杆率確確實實在猛增。
陳晟告訴記者，中國在2015年底的居民房貸收入比高達0.46，已經超過日本泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升。
“如果房貸增速維持在25%到30%，預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的0.5水平。”陳晟不無憂慮地說。
公司債規模暴漲
開發商集中發行公司債，成為助推房價上漲的另一個杠杆，很多“地王”也由此誕生。
2016年1月14日，保利地產發布公告，最終確定第一期公司債券的票面利率為2.95%，發行規模為25 億元。“2.95%的低利率，讓企業發債動力十足。”東興證券固定收益分析師鄭良海說。
記者收集到的材料顯示，這25億元公司債被基金（鵬華弘實、中銀新財富）認購約3億元。“剩下的22億元應該是銀行、保險、社保等吃進的。”一位業內人士對記者說，雖然這類公司債收益率低，但其流動性好，還有質押回購加杠杆的便利，因此只能是資金成本更低的機構購入配置。
“目前，5年期AAA房產企業發行利率在3.15%－3.2%，AA級在3.5%－4.5%，整體上與去年相比下降將近80bp－100bp。”鄭良海說，與以往開發貸作為開發商的資金來源不同，近一年來房企發行公司債成為撬動樓市的另一個杠杆。
國家統計局、中國指數研究院等機構的統計數據顯示，截至2016年8月26日，房企公司債融資規模達到6534.6億元，平均利率僅為5.16%，規模已經達到2015年全年的151%。
鄭良海告訴記者，相較其他行業，房地產自2014年“9·30”新政後開始回暖，房企也隨之成為公司債的發行主力。2015年頒布的《公司債券發行與交易管理辦法》（以下簡稱“新辦法”）實施以來，房企發債更是快速上升，發行成本要低於其他行業。“這有可能導致房地產未來幾年會有一個行業風險釋放過程。”他說。
對此，中國人民銀行研究局王琰撰文指出：“房企低成本集中發債可能造成未來集中違約”。
“據Wind 統計，今年上半年上市房企平均資產負債率為76.4%，其中32 家企業負債率已突破80%。而受宏觀經濟形勢及調控政策影響，近年來地產行業整體增速換擋、內部結構重構，房企盈利狀況和償債能力下降、信用基本面持續弱化，此時低成本集中發債可能導致未來集中違約。”王琰說。
鄭良海告訴記者：“2012年－2016年9月，房企每年發行公司債規模分別為4億、10億、161億、4342億、6756億。資金向地產領域的堆積，既撬動房價不斷上漲，又造成風險不斷累積，預計在2018年後風險會開始逐漸顯露。”
“政府出台‘新辦法’確實給很多企業帶來了實惠，但是有些企業有了錢，高價拿地，導致‘地王’頻出，進而推高樓市預期，形成‘賭博’式的惡性循環。”範小衝說，從現實來看，賭對的企業當然高興。而且，當年的“地王”都賭對了，這自然加劇了開發商間的“博彩”心理。此現象既令人深思，也令人不安。
潛在風險在積累
無論是居民按揭貸款，還是開發商公司債，這兩大金融杠杆潛在風險的上升顯而易見。道理很簡單，天下沒有只漲不跌的商品。
記者在採訪調研中發現，無論是從房價收入比、租售比等評價指標來看，還是從供需關係的角度來看，目前一、二線城市的房價均存在“泡沫”是不爭的事實。
多位經濟學家向記者表示，按照國際上比較通行的說法，房價收入比（指住房價格與城市居民家庭年收入之比）在3－6倍之間為合理區間，顯然中國一、二線城市已經偏離了這個區間。
國家統計局官網的一份材料顯示，2006年，我國平均房價收入比為6.7，仍屬於可接受範圍，與國際平均水平也較接近。
但據上海易居房地產研究院日前發布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，2015年，剔除可售型保障性住房後，全國35個大中城市房價收入比均值為10.2。
深圳、上海和北京等一線城市的這一數值則更高，深圳為27.7，上海為20.8，北京為18.1，而廈門（16.6）、福州（14.7）、杭州（11.3）等東部二線城市也在趕超。相比之下，紐約的房價收入比在8左右，東京在10左右，倫敦在12左右，首爾在7.7左右，雖然這些城市的房價不比國內一線城市便宜，但其房價收入比要遠低於中國。
按照國際標準，一般市場經濟程度高的發達國家或地區租售比在1：100至200之間是比較合理的。
“如果出租，我買的房子需要近90年才能收回成本。”在金融業工作的周逸說，前年她在北京金融街一家中介店裡看上了一套房子，當時價格在每平方米6萬元左右，短短兩三年時間，租金只漲了千元，房價則翻了一番，保守估計租售比已經達到1：880。
從供求關係來分析，高房價也很難找到合理的解釋。
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