中評社北京12月7日電／今年的租房市場並不平靜。七八月份房租暴漲、中介哄抬房租大搶房源等事件層出不窮。在多個監管部門聯合出手、重拳出擊打擊違規違法行為之後，租房市場將迎來哪些變化？
近日，新京報記者調查走訪發現，過了“不漲價”承諾期以後，有部分續約漲租的現象出現。而就整體市場來說，當前接近年底已經是租房市場的淡季，目前房租上漲的動力不足。記者在走訪的過程中還發現，此前有中介以高出市場價的價格“搶房”，如今卻折價出租。
承諾期過後
續約漲租限制漲幅
今年8月份，北京房地產中介行業協會召開座談會，自如等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾接下來兩個月內不漲租金，且將超過12萬套的房源投向北京市場。
當時，多家租房中介響應號召，自如承諾為北京市場提供房源供給約8萬間（存量房源退租加上新增供應），新增投放市場的房源會維持對比7月平均租金不漲；全國九城房源租金漲幅不超過5%。
但在“不漲價”承諾期結束之後，房租價格是否有鬆動抬頭的跡象？11月30日晚間，社交平台流傳著一份自如發布的《續約漲幅規定》。該規定稱，12月1日公司將取消不漲價及續約漲幅不超過5%的限制，且為保持合理漲幅，系統給出的續約價格最高漲幅為10%。
這一規定是否真實存在？對此，一位自如對接媒體的人士對新京報記者表示，“不回復”這一問題。該人士同時稱“未來，為了繼續貫徹落實協會及主管部門關於穩定市場租金的指導意見，並考慮企業長效穩定經營，自如將繼續完善價格管理體系，維持租金相對合理穩定，全國九城租客續約價格平均漲幅不超5%。”
記者從蛋殼公寓方面了解到，目前蛋殼公寓續約相關規則依然沿用8月中旬的承諾，除此之外在北京地區，2018年12月31日前凡滿足簽約條件、簽約租賃時長兩年的，兩年內房租不漲價。同時，在北京地區，2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶（含新簽和在租），到期續簽租金漲幅不超過6%。
相寓公寓的客服則對記者表示，客戶續約的時候，是否調價，主要以公司與業主之間的房租續約的情況來定。
年底市場進入淡季
續約漲租效應不明顯
眼下正是年底，而年底往往是租房市場的淡季。北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥對新京報記者表示，淡季旺季由供需關係決定。一般來說，春節後二三月份務工返城潮，以及六到八月份的學生畢業潮是租房市場的高峰。這兩個時段，一線城市人口會出現較大的流入，租房市場需求旺盛。
有分析人士指出，到了年底，城市流入人口較高峰時有所下降，甚至有因為各種原因離開一線城市而退租的人群。因此，當下市場進入了淡季。此外，叠加政策實施時間較短的因素影響，所以續約漲租的效應並不明顯。
一位覆蓋國貿附近地域房源的中原地產房產中介告訴記者，“現在的房租和今年七八月高峰期對比波動不大。”當記者作為租房客詢問其公司網站所掛的某套四惠附近房源的房租能否再降價時，對方表示如果是季付或年付，或許可以和房東談一談便宜些。
“最近是淡季，房租確實降了，整體降價200元到300元。”一名我愛我家的租賃置業顧問對記者稱。
從數據來看，目前一線城市的房租水平較七八月畢業生租房高峰期時，確實已經出現下降趨勢。興業證券研報數據顯示，10月北京租金環比下降3%，上海環比下降2%，深圳環比下降2%。
以北京地區為例，淡季中，有些租房中介為了盡快把房子租出去搞起了促銷。新京報記者在蛋殼公寓APP上發現，蛋殼歲末狂歡惠打起了“年底房租省一年”的廣告，推出了指定房源立省3000元、2600元、2000元及1000元的活動，還有立省3400元這樣的“大手筆”優惠。
記者注意到，這些促銷手段主要是為了吸引現有客戶續簽。蛋殼的優惠主要針對簽約滿1年及以上的年租用戶。根據規定，簽約滿一年及以上的年租用戶，首月立減1000元，住滿兩個月後每月返600元，連續返現四個月，共計2400元，總優惠額達3400元。
中介哄抬租金後續
有中介折價出租
市場觀點認為，房租漲價的主要原因除了違建房拆除後，租賃市場底層供應大量減少等供需失衡的原因外，租房中介哄抬房源價格也是其中的推手。
早在今年6月25日，住建部等七部委就聯合發布《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》（建房〔2018〕58號），重點整治惡意炒作，哄抬房價等投機炒房的行為，並陸續公布三批涉及哄抬房價、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等各地查處的違法違規房地產開發企業和中介機構名單。
在採訪中，一位租房中介告訴新京報記者，現在的房租比年前差不多上漲了10%。“簽約業主房源在漲價，而且即使願意付漲價後的租金，我們還不一定能簽上。”
王紅（化名）便是由於中介哄抬房租而被迫搬家的人。王紅在北京朝陽區甘露園商圈花5000元月租了一套房。然而，上周租約到期後她本想續租，但某中介公司想以7000元高價簽約這套房源，房東順勢漲價。最後，王紅覺得無力負擔只能另找房源。
事實上，一些房產中介已經嘗到了“搶房”的“苦頭”。由於不少租房中介是在今年年中旺季時，為了搶占房源不惜高價簽約，但隨著租房市場進入淡季，這些房源並沒有成為公司的利潤來源，甚至還出現被折價出租的情況。
張揚（化名）在北京順義有一套面積50平米的小房子。今年8月份，他和某中介公司簽署托管協議，該中介公司約定每個月付給張揚4000元房租，合約期總共三年。
“其實當時我的心理價位是3500元，但對方直接報價4000元。我當時對比了一下，發現這個價格和我們附近同類型的房子相比其實是偏高的，而它們的月租當時在3600元左右。”
今年11月16日，張揚托管的房子被租出去，租金只有3600元。“為什麼中介會降價出租，我也很奇怪。不過和中介聊的時候，對方說8月份給房主的托管價格確實有些高了。”張揚說。
新京報記者通過該中介平台的APP發現，目前該小區整租一套50平米左右的房子，月租金大約在3600元～3700元。這意味著，租房中介目前租出去這套房源已經出現虧本。如果把房租價格抬高到4000元以上，那麼房租價格至少要上漲11%，而如此大的漲幅則有可能導致客戶不續約，從而增加房子的空置期，導致成本增加。
針對上述情況，趙慶祥對新京報記者分析稱，這種情況是少數的，和收房的地理位置等有關，但大多數中介是不會虧本經營的。
“哄抬房租等行為會引發很多風險。一些企業受資本鼓動，拿錢跑規模，收了一些不賺錢的房子，這樣的行為肯定是存在的。針對這些行為，協會後續將通過倡議、約談等柔性政策、引導為主進行管理。不過，我們目前沒有強制措施。”
一線城市租金
達同比最高水平
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對新京報記者表示，從租金上看，近期相對是平靜了。“但從大趨勢來看，租金還是有反彈的可能。這主要原因包括購房市場交易疲軟，會使得租賃需求繼續增加，從而帶動租金的上漲。其次，很多裝修的房源入市，本身成本要高一點，這也會帶來租金的上漲。”
中原地產首席分析師張大偉分析稱，租房中介此前曾承諾保持房租2至3個月不漲，但歷史上9到10月本來租金就是平穩甚至降低的。“按照慣例，12月是淡季，所以需要警惕以後的補漲到底會不會影響市場。另外，春節後高峰期的時候，房租是不是會再次明顯上漲。”
從更長的時間維度來看，2018年的房租價格確實有所上漲。東北證券研報數據顯示，截至今年10月底，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住宅平均租金同比均達到歷史高位，分別增長19.04%、19.21%、17.67%、25.32%。
北漂一族王小藝（化名）對房租上漲有很深的感受。2016年年中，她在北京物資學院地鐵站附近租了間大約8平米的次臥，月租需1800元。而現在，同樣位置、面積相似的房子租金已漲到2000元以上。
另一位租客王先生對新京報記者表示，自己在西南二環西便門附近租的一間約80平米的小三居，今年10月初續約時月租金達到9000元，相比去年又漲了約800塊錢。“中介會推動房東漲價，特定地區的房子少，尤其是學校附近的，孩子的父母為了讓孩子就近上學，不得不租房。”
近期換房的張夢（化名）告訴新京報記者，11月底她簽約了一套在北京健德門附近的臥室，是由其他住戶轉租的，每個月房租是2890元。“但上一位臥室的住戶告訴我，他當時簽約這個臥室只要2400多元月租，相當於臥室到了我這裡，漲了400多塊錢。”
（來源：新京報） |
