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從供給側改革看房地產開發投資下行與穩定的邏輯
http://www.CRNTT.com   2019-07-18 07:20:37


 
  未來,開發商還將奉行“高周轉”策略,而房地產企業市場集中度提升後,無論是從土地出讓到交付的周期,還是精裝修的占比,都將會明顯加快和提升。而且,經過2014年~2016年“去庫存”之後,2017年~2018年,各地進入主動“補庫存”的土地出讓增長期。這兩年,全國土地購置面積分別增長15.8%和14.2%。綜上,由房屋施工進度加快、開發商主動“補庫存”推動的開發投資將會明顯反彈,並對衝土地出讓價款下行對開發投資的衝擊。此外,儘管今年以來土地成交價款連續下降,但此前的3年卻分別增長19.8%、49.4%和18%。同時,近兩年土地溢價率下降,但絕對價格水平還在高位,而土地成交價款分期繳納,並在繳納時計入開發投資。因此,房地產開發投資增速“高位平衡”、緩慢下行將是主基調。

  文章指出,當前,房地產供給側結構性改革正在推進。一方面,人口開始向都市圈流動,這些區域將是未來住房需求的主力區域。另外,國家未來要全力建設19個都市圈,既有粵港澳大灣區、長三角一體化等國家戰略層面的,也有像成渝、長江中游等區域層面的,還有各省打造“強省會城市”形成的圍繞省會城市的大都市。因此,上述都市圈等將是經濟的增長極,也將是人口、產業、交通、服務協同發展背景下的房地產有效增量,這些區域的開發投資將繼續保持平穩增長。

  目前,人口密集和都市圈集中的東部地區,房地產開發投資(33180億元)占全國的比重高達54%。今年1~6月份,東部地區開發投資同比增長9.9%,增速比1~5月份加快0.2個百分點;另一方面,以土地開發、新房銷售為載體的開發投資已經過了高峰期。未來,都市圈和消費內需主導的城市化“下半場”,新市民、外來人群以及基於美好生活訴求的人居空間改善,將是需求主體,“租購並舉”、多渠道供給的房屋供應將崛起。比如,新增地塊配建租賃常態化,存量盤活常態化,工商業用地轉為租賃等。另外,中國城鎮化存量住房供應品質有待提升,再加上“美麗鄉村”等,都將保持開發投資穩定。

  考慮到當前中國房地產業的巨大容量、住宅不動產價值在家庭財富中的高比重以及房地產金融規模,上下游供給側結構性改革的進度,樓市穩健運行比以往任何時候都更重要。不過,從人口因素、住房整體供求態勢、經濟轉型升級的訴求看,中國房地產的增量空間就比較小了。從告別傳統增長模式,邁向高質量增長階段,房地產開發投資增速必然會下行。房地產固然是國民經濟重要產業,但絕非經濟高質量發展的主要驅動力量。破除房地產依賴,夯實社會實業精神,提升經濟活力和轉型的動力,很大程度上就是破除開發投資的依賴。



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