中評社香港8月7日電／中原集團主席兼總裁施永青認為，最近兩月成交量較過去有所下跌，部分買家入市意欲下降，但剛需盤因屬於民生需求，故仍然有一定市場。他預料香港樓價會高位爭持，緩緩調整，下半年預期會有回落，但不容易大跌。］
第一財經報道，在經歷了2018年的低迷之後，香港樓市在2019年似乎迎來拐點。但好景不長，數據從6月開始再度下滑。
根據香港土地注冊處的資料，香港住宅在6月份的按月銷量下跌超過43%至4627套，為4個月以來新低。6月份，一手住宅銷售下跌至僅1111套。在此後的7月，香港樓市繼續下探，香港土地注冊處數據顯示，7月份送交土地注冊處注冊的所有種類樓宇買賣合約共6380份，同比下跌24.6%。
香港樓市在今年經歷了先揚後抑的走勢。今年前兩個月一手和二手住宅成交漸趨活躍，3月份之後，多個樓價指數均報升，中原地產數據顯示，該行十大指標屋苑在3月2日錄得23宗成交個案，同比上月大幅上升77%。
再度下探
受經濟大環境影響，香港樓市今年初以來的回升腳步停止，從6月開始繼續呈現下探模式。
8月2日，香港土地注冊處發表2019年7月份統計數據，7月份送交土地注冊處注冊的所有種類樓宇買賣合約共6380份，同比下跌24.6%；樓宇買賣合約總值540億港元，同比去年7月下跌45.7%。上述買賣合約中，住宅樓宇買賣合約佔4805份、總值441億港元，分別同比下跌21.1%及32.4%；買賣數量環比6月上升3.8%，合約總值環比上月下跌2.8%。
下滑的數據從6月份開始顯現。根據土地注冊處資料，香港住宅在6月份的按月銷量下跌超過43%至4627套，為4個月以來新低。6月份，一手住宅銷售下跌至僅1111套。最新官方數據指出，今年1月至5月，整體住宅樓價已上升10.4%，然而，根據研究機構萊坊早前分析樓價與香港恒生指數的關聯性的研究發現，一般住宅的樓價走勢跟隨恒生指數變化，但滯後三個月。自5月份以來，恒生指數曾一度下跌近10%，因此，一般住宅樓價會出現相應的調整。
香港樓市的調整不僅出現在住宅方面，包括寫字樓和零售物業均出現不同程度下滑。萊坊數據顯示，6月份九龍甲級寫字樓市場的租賃氣氛有所放緩，成交量按月下跌約30%。大部分在九龍東的租賃成交面積都不足3000平方尺。在市場氣氛低迷的情況下，有部分公司為節省支出將寫字樓搬遷到租金較低的物業。
萊坊相關負責人表示，雖然租賃需求放緩，但九龍區整體甲級寫字樓租金按月上升0.5%。然而，整體租金上升是由少數例外個案造成。萊坊預計今年全年九龍區寫字樓的整體租金只會上升1%至3%。
同時，自今年2月以來，香港零售銷貨額也同樣呈現持續下跌狀態。5月份，香港零售銷貨額按年下跌1.3%。奢侈品零售銷售表現也持續疲弱，按年下跌2.7%。奢侈品銷售轉差，令改善零售物業租賃市場的情況更具挑戰性，尤其是對於優質街鋪而言，由於空置的店鋪仍未租出，租金繼續下跌。隨著奢侈品品牌的實體店擴充步伐減慢，部分非奢侈品零售商正抓緊機會，在中環以外的核心區落戶。
在整體環境不確定的影響下，萊坊預計零售業務表現仍將疲弱。預計今年優質街鋪租金將下跌5%～10%，而商場租金應保持相對穩定。
與上述普通物業相對應的是香港豪宅市場表現，儘管最近市場動蕩，但高資產淨值人士並不介意支付高昂價格購買豪宅，因此豪宅市場並未受到外部大環境影響而有所下探，目前仍屬於較為堅挺的物業種類。
下半年不容樂觀
2018年7月以來，香港樓市走出一波下探曲線，曾經呈現出連續下跌5個月，且累計跌幅超過9%的情況。因此當時有聲音表示，香港房價將在2019年出現大幅下跌，甚至有預測2019年的跌幅可能達到40%。
然而進入2019年，香港樓市再度引人注目。中原地產數據顯示，香港二手樓市成交在年後出現明顯回暖，2月共錄得2290宗二手成交，總額達177.8億港元，環比分別上升4.7%及11.9%。
但是從6月開始，情況急轉直下。萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示：“受貿易不明朗因素和全球經濟增長放緩的影響，中國香港中環甲級寫字樓的租賃需求正在放緩，而中央商業區的超甲級寫字樓尤其受到影響，因為租戶的承租能力被削弱。由於一些金融和法律機構正在擴充，對月租低於每平方尺100港元的寫字樓的影響較少。由於需求和租戶的期望不同，萊坊預計今年餘下時間中環和鰂魚湧的甲級寫字樓租金增長將出現兩極分化的情況。”
同時，中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，2019年7月份十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得169宗，總值14.32億元，較6月的189宗及17.60億元，分別下跌10.6%及18.6%，這是自2019年1月的167宗及12.27億元之後，6個月的新低。
中原集團主席兼總裁施永青認為，最近兩月成交量較過去有所下跌，部分買家入市意欲下降，但剛需盤因屬於民生需求，故仍然有一定市場。他預料香港樓價會高位爭持，緩緩調整，下半年預期會有回落，但不容易大跌。 |
