中評社北京3月11日電／前兩天，筆者接到銀行的一條微信：“房貸利率參考LPR（注：全稱為Loan Prime Rate，即“貸款基礎利率”）是大勢所趨，轉換為LPR可以享受到利率降低的優惠，建議您別錯過3月1日到8月31日的政策窗口期，及時轉換”。銀行還舉例子說，LPR下降10個點，你的房貸利率可以降多少，每月的月供可以省多少等。有的人納悶了，銀行是靠貸款利差賺錢的，為何還要鼓勵大家轉換為更低利率的定價呢？
這讓筆者想起，不久前一位銀行資深人士抱怨說，現在銀行真的很弱勢，存款被互聯網金融、資管理財、保險搶走了，每家銀行都要高息攬存；貸款方面，國家規定了銀行對中小微貸款的最低比例。除了服務中小微，還要降低利率，支持實體經濟。現在，LPR從天而降，就連收益穩定、安全性高的按揭貸款，也要定向降息了。沒辦法，得貫徹國家戰略。
估計很多人都知道，房貸定價基準從原來的基準利率轉換到LPR後，可以享受到“降月供”的好處，但沒有多少人知道，這個“沒好處”的差事，銀行為啥還要這麼積極地推進。近期，筆者咨詢了某四大銀行的一位高管，才終於明白了，LPR背後，隱藏著一盤縝密的棋局。要實現“穩字當頭”，讓樓市在歷史最高位徘徊，調控就得招招謹慎、精細拿捏。
房價不能再明顯漲了，這是共識。問題是，一旦漲幅小了，甚至不漲了，持有房子的成本浮出水面，如折舊（3%-5%）、維修、月供（5%左右）等。還有個隱蔽的成本，就是機會成本，比如投資保本理財，可實現4%以上的收益。根據中泰證券統計，上海持有房產的總成本近9%。百城房價統計中，2019年50多個城市房價漲幅不到6%，連資金和折舊成本都覆蓋不了。
很多人買房，投資是最重要的考量。一旦房價漲幅覆蓋不了綜合成本，那就要果斷地拋掉。如果很多人有這種想法，這就很麻煩啦！所以，也就不難理解，為何去年底國家首次將“穩地價、穩房價、穩預期”，作為2020年樓市調控的目標（估計也是未來調控的目標）。過去，樓市之所以火熱，就在於房價上漲太快，沒房的趕快買，沒條件的創造條件買，有房的多買幾套。
所以，要穩樓市，關鍵是穩預期。怎麼穩預期？就是引導大家不要一呼而上買，更不能一呼而下賣。這其中，對房價前景的預期，掐算持有房子的成本和收益，非常關鍵。其實，大家想想，過去十多年狂飈突進以後，還有哪座城市缺房子呢？所以，政策設計就是要打掉或緩衝持有房子“不划算”的預期，並拋售房子。老舊小區改造，片區更新，都有這個意味。
其實，啟動貸款定價“換錨”這半年來，5年期LPR利率累計下調了10個基點。對多數人來說，月供只省了2斤豬肉，但媒體鋪天蓋地地說，“降息了，大利好來了”，言下之意是樓市要漲了。因為，國際經驗也好，歷史推演也好，每個人都咬定，利率和房價是反方向變化的。每個人心裡都在盤算，我的房價要漲了，還在乎月供省了那麼點兒嗎？這就是預期引導。
轉換成LPR定價以後，不僅新交易的房子會受到調控的影響，300億平米的存量房也盡在調控之下。即便你的房子不交易，只要有貸款，就成為調控的對象。當然，存量房裡面，大概有一半的房子沒房貸，似乎不受LPR的影響，但LPR影響的是心裡預期。比如，如果LPR下降了，估計很多人會堅定地持有手上的房子，或換一套，或認為該再買一套了。
截至2019年，我國樓市在歷史最高位已徘徊了4年之久了，存量時代已來臨。所謂高處不勝寒，調控政策要講究精細化、處處拿捏與平衡。不管是城市更新、老舊小區改造，還是存量商業辦公“改租賃”，鼓勵企業自持等，以及存量房貸定價轉向LPR，都是為了調控存量，讓所有的房子盡可能地因政策而動。這對穩樓市、穩投資、穩財政、穩增長來說，意義都很大。
來源：證券時報 作者：李宇嘉
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