中評社北京7月15日電／上半年中國房地產市場逐步平穩恢復
2020年上半年，中國房地產市場在經歷了1—2月份的劇烈下降後，持續保持平穩恢復態勢。總體上，市場恢復基本符合預期。預計1—6月份，全國商品房銷售面積同比增長-7%，商品房價格同比增長2%左右，新開工面積同比增長-6%左右，房地產開發投資將實現正增長，而1—5月份相關數據分別為-12.3%、1.7%、-12.8%、-0.3%。
受疫情衝擊影響，今年1—2月份，除房價外房地產相關各項指標均呈大幅下降。其中，商品房銷售面積同比增長-39.9%，新開工面積同比增長-44.9%，開發投資同比增長-16.3%，商品房價格同比增長3.3%，增幅明顯低於去年同期。此後樓市總體保持邊際遞減式穩步恢復。1—3月份和1—4月份，商品房銷售面積同比分別增長-26.3%和-19.3%，房地產開發投資分別增長-7.7%和-3.3%，商品房價格分別增長1.2%和0.7%，增幅明顯低於去年同期。
空間上，城市房價分化出現新變化。從開發投資和銷售看，中部地區下滑最為嚴重，恢復最慢，東北下滑一般但恢復較慢；從城市房價變化看，分化出現新情況。多個來源渠道的數據顯示：2020年5月，一線城市房價上漲較快，二線城市房價穩步上漲，三線城市相對平穩，四線城市略有回調，表明不同層級城市樓市持續分化。此外，各線城市均出現“漲平跌”的分化，表明房地產市場從一二三四線城市間的分化轉向都市圈和城市群之間及與非都市圈和城市群的分化。
疫情衝擊、結構性潛力與政策定力決定樓市未來走勢。當前結構性潛力依然存在，加上疫情得到有效控制，決定綜合預期穩定向好。房地產調控政策不變，避險需求增加，決定多方主體仍有推進市場逐步恢復的動力。監管持續從嚴，但寬鬆的貨幣環境使資金仍有可能向房地產市場外溢，表現為開發企業資金來源增長恢復遠高於開發投資增長。剛性需求受到一定影響，但改善性需求尤其是避險需求增加，表現為抵押貸款較快恢復。此外，各地政府也加大土地拍賣力度，減弱行政調控力度，多措並舉救助相關企業。在上述合力下，房地產開發企業資金壓力得以緩解，銷售量價齊升，投資、開工也加快恢復。
兩個規律與三個因素影響樓市空間新分化：兩個規律指城市“異速增長”和金融“嫌貧愛富”。隨著城市人口規模增長，房價會出現異速增長，金融機構更加偏好將資金借給償還風險小的富者而不是風險大的貧者。三個因素包括：經濟基本面、土地供給和金融杠杆。相對而言，一二線城市、中心城市、大都市圈和城市群公共產品好、經濟增長潛力大、人口流入多、但是土地供給相對偏緊，相對寬鬆的貨幣環境導致部分資金在城市之間流動，加上炒房觀念仍在，決定城市房價分化呈現新變化。
下半年房地產市場走勢分析與判斷
當前在沒有重大政策轉向和新的外部衝擊的情況下，預計下半年中國房地產市場將延續平穩恢復和增長的態勢。
第一，年度有望恢復平穩。總體上看，預計全年商品房價格同比增長5%左右，商品房銷售面積同比增長-5%左右，房地產開發投資同比增長3%至7%。從時間上看，將呈現逐月邊際遞減性恢復態勢。從空間上看，各地恢復程度不同，分化持續加劇。中心城市、都市圈和城市群復甦較好甚至可能出現過熱，其他城市復甦較慢甚至可能陷入衰退。
第二，潛在隱憂值得關注。首先，地價出現快速上漲的苗頭。1—5月份全國土地成交量同比增長雖只有-8%，但成交價款卻增長7.1%，依此推算地價上漲高達15.1%，且一些城市“地王”又現。因此，須預防類似2015年至2016年那輪“地王”帶動房價輪番上漲並不斷擴散的局部過熱再度上演；其次，個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現差異。此前兩項指標變動幾乎同步，但1—5月份前者同比增長-0.9%，後者增長-13%，這反映投資需求占比增加和杠杆購房比例擴大。另外，不少城市出現房租下降，房價上漲。一些城市出現利用多種途徑融資炒房現象；再次，一些城市樓市面臨過熱風險。由於房地產長效機制尚未完全建立，市場各方仍有炒作衝動，加上前述規律支配，一些熱點大城市中心區、都市圈和城市群樓市面臨過熱風險；最後，一些城市存在房屋空置和庫存加大的風險。一些非熱點城市、非都市圈和城市群中小城市，由於不在調控視線範圍內，過去兩年出現樓市過熱。在當前疫情衝擊、經濟增速放緩、需求下降的情況下，房屋空置和庫存加大風險開始暴露。
第三，起落風險仍須警惕。雖然目前房地產市場恢復平穩，風險總體可控，但是一些風險因素仍須高度警惕。首先，樓市總體風險依然存在。課題組測算：2019年全國城市房價收入比平均高達1∶9.1。西南財大課題組測算：2017年全國城市空置率高達21.4%。2018年居民家庭債務收入比增至86.9%，2019年174家房企加權平均淨負債率達到91.37%。這些都明顯高出合理區間；其次，宏觀經濟形勢面臨不確定性。國外疫情、國際經濟和國際關係存在進一步惡化的風險，如果情況持續惡化或再有新的衝擊，將引起居民創業、就業和收入持續惡化，或將導致住房剛性和改善型需求大幅下降；最後，樓市預期複雜敏感多變。雖然目前樓市總體穩定向好，在風險較大情況下，外部環境及樓市波動極易引發預期逆轉。以上三點決定超過一定區間的衝擊和變化會引起市場劇烈波動。
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