中評社北京9月20日電／深圳樓市之所以會香港化，是因為兩座城市在提供新房方面神奇的一致：住宅供應短缺。
缺少庫存，缺少新供用地，缺少抑制房價手段和能力。
香港1997年金融風暴導致房價下跌後，政府和民眾深受影響，2002~2010年，香港特區政府年均僅出讓住宅用地5公頃。2010年之後，香港土地供應量也不大。政府每年都在想辦法，但能付諸行動的很少。
香港房價大規模上漲的時間並不長，恰好和住宅供應減少的時間相重合，2002年至今，一手房年均銷售1.7萬套，而二手房年均交易量為6.47萬套。
這兩者差距如此之大，就是因為一手房無法滿足需求，不管是投資還是自住需求都無法滿足，多餘購買力就轉到二手房。深圳也是如此，近些年深圳每年一手住宅供應量為2-3萬套，二手房交易量則在6萬套左右。
而且從新供應量來看，深圳比香港更為嚴峻，主要是因為深圳實際管轄人口2300萬人，香港則為751萬，深圳相當於香港3倍，從人均新供應住宅數量上看，深圳供應額度更為嚴峻。2019年香港永久性房屋282.1萬套，2009年為251.6萬套，最近10年平均每年新增3萬套。
從存量上看，深圳住宅數量是香港的三倍多。香港282.1萬套住宅，深圳住房總數目前為1082萬套。但是如果分析兩者的住宅結構，會發現深圳住宅流通性要差很多。
深圳共有507萬套小產權房，有人統計出原住民人均12套房，深圳房屋分布更不均衡。另有189萬套商品住宅、183萬套工業宿舍、97萬套公寓、55萬套單位自建房以及51萬套保障房。
香港永久性住宅中，私營永久性房屋為157.5萬套，占總住宅數量的一半，再加上居屋41.4萬套，在一定條件下可以流動。可流通住宅占住宅總量70.5%，即使不算居屋，可流通數量也超過一半。
深圳房屋中，只有189萬套商品住宅、97萬套公寓有流動性，包括工業宿舍和小產權房，都不能流通。可流動住房占比為26%，而且其中公寓因為不具備住宅的一些屬性，其實流通性也打了折扣。
可流通提供了更多買賣機會，香港房屋的流動性遠比深圳的要好，這估計是深圳房價最近一些年頭漲幅超過香港的部分原因。
香港特區轄區面積約1100平方公里，由於地形崎嶇的自然條件和其他複雜的社會原因，可供建設的土地並不多。香港超過1100平方公里土地中，實際的土地開發程度為24.3%，住宅用地僅占6.9%。在未開發的75.7%的土地中，劃做郊野公園的就占42%。
深圳也有自己的用地紅線，其中不可開發的綠地占了一半，另外還有工業用地保護紅線，深圳住宅用地開發占比，還達不到政府規定的25%，深圳現在的目標是新開發規劃中，住宅占比達到25%。
這兩座城市都是人口多、面積小，人口密度全世界罕見，熱衷環保放著大量土地吝於開發，以環境保護之名讓居住者忍受高房價之苦，深圳還要在本就不多的土地中為工業留足空間，這些人口密度本來就不同尋常的城市，本應該考慮本地特殊情況。
來源：證券時報 作者：餘勝良
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