“三道紅線”倒逼效應顯現
新股集體表現欠佳，卻沒有影響到房企分拆物業上市的意願。就在8日，市場傳出消息，融創物業計劃於本周公開招股，恒大物業也正尋求在最短的時間內通過香港上市聆訊。統計顯示，目前仍有11家物業管理公司等待上市發行，四季度的物業公司IPO發行規模將遠大於前三季度88.8億元的總和。
房企為何趕在年末搶推物業股？即將於2021年推行的資金“三道紅線”要求，被視為懸在頭頂的“達摩克里斯之劍”。這“三道紅線”是指：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1。按照要求，排名前十的房企也少有全達標者。就像萬科董事局主席鬱亮所說：“‘三道紅線’要求對整個行業都是挑戰。”
“2019年之前，物業管理公司的分拆上市在意圖上主要是期待輕資產板塊迅速發展。但2020年以來，物業管理行業的高估值成為企業分拆的關鍵誘因，而‘三道紅線’為標誌的金融監管政策，更令部分房地產企業將物業管理分拆視為一種去杠杆、加權益的手段。”中信證券在專題研究報告中指出，“三道紅線”之下，無論企業的物業管理板塊是否已經運營成熟，很多企業都急於推動物業管理公司分拆上市，目的是通過股權融資的方式補充權益，以顯著改善企業杠杆水平，尤其是資產負債率和淨負債率。
物管行業絕非“躺著賺錢”
硬幣的另一面是，當物業股越來越多後，超高的市盈率也開始出現分化。統計顯示，2020年上市的10餘只物業新股普跌。以鴻坤旗下的燁星集團為例，截至11月6日的收盤價為1.07港元／股，較發行價跌幅達31.4%。
“板塊高估值不是浮沙建塔。物業管理板塊已經告別了以往‘雞犬升天’的局面。”中信證券研究部分析師指出，新股大量供給放大了物業管理板塊的缺點，即部分高毛利率的企業或許不值得高估值，因為其業績包含一部分關聯方支持的因素。另外，投資者也意識到，此前稀缺的是板塊可投資標的，中國物業管理公司並不稀缺。
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