中評社北京8月18日電／日前，國內首批兩單保障性租賃住房公募REITs產品分別為深交所和上交所審核通過，保障性租賃住房公募REITs項目成功試點落地。此舉對於打通“投融管退”閉環、助力保障性租賃住房金融體系進一步完善，具有重要的意義。
保障性租賃住房是我國住房供應體系中的重要組成部分，對服務城市新市民、保障低收入人群住房需求等有重大意義。為滿足中低收入群體的剛需，各地特別是房價較高的一、二線城市均在積極推進保障性租賃住房項目，因而公共資金缺口較大，同時保障性租賃住房有穩定的租金收益預期，可以通過機制設計和金融創新來吸引社會資金投資。而保障性租賃住房公募REITs，是一種不動產資產證券化產品，可為民間資金增加投資機會，為存量公共資金增加退出通道，盤活沉沒公共資金，活躍細分金融市場。從宏觀層面而言，其有益於落實中央關於加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉住房制度，增進居民福祉，有利於拓寬保障性租賃住房供給資金來源，更好吸引社會資本參與，有助於房地產行業平穩健康發展。
未來，我國的保障性租賃住房市場潛力還比較大。推進這一市場規範、長足發展，為相關企業提供創新融資渠道和存量盤活路徑，須穩妥施策。
首先，應嚴格區分保障性租賃住房與商品住房和商業地產的資金流，既防止流入商業項目催生市場泡沫，又應防範房地產累積風險外溢於保障性租賃市場。比如，對於回收資金須嚴格閉環管理；項目原始權益人、REITs基金管理人和底層資管計劃管理人等信息披露義務人，應定期披露和報告回收資金使用情況等。同時，還應禁止或限制原始權益人再投資空置土地項目或短期項目。
其次，由於部分保障性租賃住房租金水平不高，不容易滿足社會資金收益預期，因此需要設計稅費優惠安排，在所得稅、印花稅以及交易傭金方面實施一定的減免，對於五年以內的短期投資收入不超過總收益50%的REITs，可享受進一步稅收優惠。
最後，首批審核通過的兩單保障性租賃住房公募REITs產品，採用了“公募基金+專項資產管理計劃”的模式，用公募基金面向戰略投資者、公眾投資者歸集社會資金並投資專項資管計劃，由專項資管計劃將租金收益權進行資產證券化。有鑒於此，對於專項資管計劃的資產負債界定、受托人職責、收益權證券化等相應的法律法規、規章制度，需要進一步完備；對於收益分配比例、負債率限定、信息披露規範等，也應進行監管規制。
來源：經濟日報 作者：張漢斌
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