科企裁員 矽穀空置率破頂
首先是美國寫字樓空置率。據摩根大通指出，2022年第四季，美國寫字樓的空置率達到12.5%。穆迪分析最新指出，2023年首季美國寫字樓空置率為19%，是1991年以來接近30年高位。“19%”的全國平均數，部分城市寫字樓空置率高得離譜。美國加州是“零元消費”重災區，無業游民大模廝樣在店舖偷竊貨品，加上科技企業大規模裁員，導致大批居民遷離加州，寫字樓租務首當其衝。據《聖荷西信使報》報導，矽穀今年首季辦公室空置率升至23.1%，可能是歷史新高。露宿者滿街的三藩市，當地首季辦公樓空置率飆升至32.7%。
穆迪料寫字樓跌價25%
寫字樓乏人問租，銷售價格也難有起色。穆迪分析指出，美國首季商業地產價格下跌近1%，是2011年以來首次下跌。須知道，商業地產包括寫字樓、商店、分層住宅，單計寫字樓應該更嚴重。穆迪分析估計，寫字樓銷售價格有可能下跌25%，在未來一兩年也難看好。據CommercialEdge指出，美國辦公室大樓（office buildings）首季銷售額按年下跌66%至65億美元。
78億美元到期CMBS規模並不算是天文數字，可是市場景氣轉差，而且大部分CMBS由地區銀行持有。美聯儲數據顯示，銀行向寫字樓、零售商業地產等物業授出的貸款逾7000億美元，其中超過5000億美元貸款集中在規模較小的銀行。在地區銀行忙於收拾爛攤子的情況下，是否願意冒險為寫字樓貸出款項，情況不會讓人感到樂觀。倘若持有人未能取得新資金，或被迫“賤價”出售寫字樓資產。因此，投資者是時候檢視持有的REITs的風險。
美國寫字樓REITs指數“S＆P 1500 Office REITs Sub－Industry Index”，在2020年新冠疫情大爆發前，該指數在當年2月14日觸及高位，收報138.08點；指數在2023年5月26日已跌至52.96點，調整幅度61%。
今年初以來，該指數累跌26%，而15隻成份股跌幅由4%至48%不等差異十分大。本周介紹2隻市值較大的REITs：Alexandria Real Estate（ARE）、Boston Props（BXP），剖析其間的危與機。 |
