三、住房需求結構特點分析
（一）受教育程度提升引致高品質住房需求
近10年來，上海高度重視和大力發展高等教育，同時大力集聚海內外優秀人才，常住人口整體受教育程度有較大提高。2010—2020年，上海15歲以上人口平均教育年限從10.73提升至11.81。從不同學歷層次人口看，大學和研究生及以上學歷人口增加，而其他學歷人口出現不同程度的減少，呈現“人口置換”的現象。與2010年相比，2020年上海每10萬人中具有大學學歷的人口增加50%以上，具有研究生學歷的人口增加了1.35倍（圖4）。從各區16～59歲人口受教育程度看，徐匯、楊浦、長寧等區高中及以上學歷人口占比均超過了80%，而崇明、金山和奉賢等區占比不足50%。“五個新城”所在區大學及以上學歷人口占比相對較低，除浦東新區以外，其餘各區不到40%（圖5）。大學及以上學歷是購買商品房的主力軍，購買新房和二手房的占比均超過了50%，綜合來看，高學歷人口占比的提高，可能帶來更多的購房需求，同時對住房品質提出更高要求。
大量高學歷人口為非戶籍工作就業人口。從非戶籍人口受教育程度看，2020年大學學歷人口為285.49萬人，占非戶籍人口比例為27.71%，較2010年增加了1.1倍；研究生學歷人口為34.18萬，占非戶籍人口比例為3.32%，較2010年增加了2.81倍。其中，因工作就業來滬的非戶籍人口占大學學歷及以上人口總數的76.11%，較2010年提高了7.66個百分點。由於人才引進和應屆高校畢業生落戶政策的放開，來滬高學歷人口總量和其中因工作就業遷入的占比均有上升。大量優質非戶籍人口帶來增量住房需求，對住房供應提出多層次、多元化、高品質的要求，為人才安居工程的推進帶來新的挑戰。
（二）老齡化程度加深帶來適老化住房需求
2020年上海60歲及以上人口比重為23.38%，65歲及以上人口比重為16.28%，比2010年分別提高8.31和6.15個百分點，老齡化程度進一步加深。從60歲以上人口居住狀況看，與子女同住的比重為40.09%，獨立居住（與配偶同住或獨居）的比重為54.51%，而居住在養老機構的比重僅為1.96%。分區域看，鬆江、閔行區與子女同住的人口比重較高，均高於47%，獨立居住的比重較低，均低於50%，而崇明區與子女同住比重最低，為13.29%，獨立居住的比重高達83.58%。隨著上海人口老齡化程度進一步加深，為順應居家養老的主流趨勢，適宜老年人口獨立居住的住房需求凸顯，住房適老化水平和養老服務便捷性的提高迫在眉睫。
（三）積極生育政策促多子女家庭住房需求
上海長期處於“超少子化”狀態，2020年上海0～14歲人口比重由2010年的8.61%增加至9.8%，是全國唯一低於10%的省級行政單位。但隨著積極生育支持政策的完善和落實，在育齡婦女人口數和占比減少的情況下，育齡家庭中多子女家庭占比有小幅提升。2020年常住人口中15～49歲育齡婦女612.62萬人，占比為24.63%，比2010年減少了58.2萬人，占比降低了4.51個百分點。從育齡婦女活產子女數看，2020年15～64歲婦女中，活產2個及以上子女的占比為19.15%，比2010年提高1.26個百分點。多子女家庭需要負擔更多的撫養成本和住房成本。為鼓勵提高上海生育水平，促進人口長期均衡發展，有必要推動和完善多子女家庭住房支持政策，預先考慮多子女家庭在住房戶型、面積、居住形式等方面的要求，滿足多子女家庭住房需求。
四、應對住房需求變化的政策性建議
（一）健全多層次、多元化的住房供應體系
針對不同人群住房需求，構建“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房供應體系（嚴榮、張黎莉，2023），從租賃和購買兩方面提高住房的可負擔性，滿足不同收入水平居民家庭的住房需求。
1、精準供應租賃住房
充分發揮廉租房托底保障功能，滿足低收入住房困難家庭居住需求。針對產業工人、城市運行所必需的公共服務人員，著重發揮公共租賃住房的公共服務功能。著力擴大保障性租賃住房建設籌措和供應規模，緩解新市民、青年人等群體的階段性住房困難問題。加快發展住房租賃市場，完善長租房制度，積極培育專業化、規模化住房租賃機構。切實增加宿舍床位租賃供給，加快形成“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系。
2、給予差別化購房支持
加強對新市民、青年人首套購房支持，有針對性地放寬信貸政策，適時放寬低總價首套房的貸款標準。發揮共有產權保障住房對外地來滬青年人才的扶持作用。著重為城市發展所需的重點人才群體配售人才住房，幫助人才低成本融入城市。給予改善型購房需求差異化支持，重點支持以小換大、以舊換新的改善型剛需，適當調高新房搖號積分權重，探索制定降低首付比例、給予貸款利率折扣、適當提高住房公積金貸款額度等支持政策。
（二）增強都市圈內居住和工作的空間聯繫
1、提升住房空間適配性
處理好住宅用地與新城、產業分布、交通線路、綠地等的關係，提高住房體系與產業結構的契合度，通過城市更新為完善品質生活配套服務拓展空間，推動產城融合和職住平衡，構建多中心、組團式、緊凑型的住房用地格局。
2、優化各區職住關係
根據各區職住特點，疏解和吸引不同人群。例如，中心城區引導老年家庭外遷至更加生態宜居的郊區，將騰退的住房空間置換給在地就業人群；優化“五個新城”住房結構，提供特色化、多樣化的可負擔居住產品、完善的公共配套設施和物業服務，建設高品質綠色居住環境，打造涵蓋居住、辦公、娛樂、社交、游憩的“一站式”生活體系。
3、認真研究通勤圈和職住關係
要在更大範圍內研究通勤圈和職住關係，加強都市圈內交通聯繫。對內優化便捷高效的綜合交通網絡，對外補足近滬城市和毗鄰新城與上海交通聯繫的短板，滿足規律性跨區通勤和日常高效出行需求。
（三）深入研究不同收入家庭、不同家庭結構的居住需求
一般來說，當家庭處於新婚階段，雖然積蓄較少，但住房是剛需；當家庭處於生育階段，資產積累，住房改善型需求和投資需求逐漸產生；當家庭成員減少，空巢家庭傾向於購置小戶型住房以滿足養老需求。完善住房供給體系及政策體系，根據不同家庭的住房需求和消費能力特點，給予差異化的住房傾斜政策，滿足老中青家庭的不同居住需求。
一是提高年輕新婚家庭居住可負擔性，提供穩定、長期、可靠的租賃住房，或在購房資格、貸款額度、貸款期限等方面支持首套房購買，減輕新婚家庭婚育負擔。
二是強化育兒家庭（特別是多子女家庭）住房政策支持。針對有未成年子女的保障性住房申請家庭，在輪候排序、戶型選擇、房源調換等方面給予適當照顧。
三是依據未成年子女數量和養育負擔情況，完善和落實差異化租賃和購房優惠政策，並促進三代人一起住或就近居住，共同養育孩子。
四是構建老年友好型社區。完善住房支持政策，鼓勵成年子女與老年父母就近居住或共同生活。在住房室內設計、社區環境和配套中突出適老化要求，實現住房養老服務全覆蓋，使老年人可以獨立居住。
來源：《科學發展》 作者：李錢斐（上海市房地產科學研究院經濟師）
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