中評社香港9月16日電／自2008年金融危機全面爆發已有五年時間，處於這場危機暴風眼的美國房地產市場復甦狀況一直是決定美國經濟走勢的關鍵因素。與以往經濟週期不同，本輪美國商業地產復甦領先住宅市場。雖然不同類型的商業地產復甦情況存在較大差異，但整體上說明本輪美國房市復甦是全面的。考慮到美國就業市場持續改善、新組建家庭數量增加和經濟日益穩固，有理由相信本輪美國房市復甦也是真實且可持續的。
（小標題）商業地產復甦領先住宅
經歷大約五六年的調整後，美國房市終於進入持續回暖的通道，並成為美國經濟復甦的最大亮點。美國全國房地產經紀人協會定量商業研究部門主任喬治.拉齊烏日前接受新華社記者專訪時表示，過去兩年半，美國房市復甦較為強勁，但由於房市泡沫破滅的衝擊非常大，而整體經濟復甦較為溫和，美國本輪房市復甦需要花費更長的時間。
雖然美國住房市場更為普通人和媒體所關注，但拉齊烏告訴記者，由於商業地產包括辦公樓、酒店、零售商鋪、工業地產和公寓地產等多種類型，滲透到經濟生活的方方面面，是反映美國經濟整體狀況的更好指標。
他說，從歷史上的經濟週期來看，美國商業地產復甦通常滯後於住宅市場復甦6到8個月的時間；但此次金融危機後，美國商業地產復甦卻領先於住宅市場，商業地產從2011年下半年開始就已出現明顯的復甦跡象，而住宅市場到2012和2013年才企穩。
拉齊烏表示，這是因為在本輪房市泡沫破滅後，商業地產交易價格和交易量下降很快，相比住宅市場更快觸底，而由於商業地產不良貸款消化更快，其價格反彈也比住宅市場更快。
美國穆迪分析公司和真實資本分析公司聯合編制的全美商業地產價格指數顯示，全美商業地產平均價格從2007年12月的峰值到2009年12月的谷底下跌了40%。而截至今年7月的數據顯示，商業地產價格比2007年的峰值僅低15%。
標準普爾公司發佈的標普／凱斯席勒房價指數則顯示，全美住房平均價格從2006年6月的峰值到2012年3月的谷底下跌了35%，截至今年6月，住房價格比2006年的峰值還低23%。
（小標題）公寓引領商業地產復甦
從紐約曼哈頓的辦公樓到華盛頓的零售商鋪，再到佛羅裡達的公寓地產，美國商業地產已呈現全面復甦之勢，但在不同地區，各類商業地產復甦仍存在較大差異。
拉齊烏說，公寓地產的復甦形勢最好，這是因為過去幾年美國人口保持增長，大學畢業生進入住房市場導致需求增加，而在暫時負擔不起住房時，租住公寓成為許多年輕人的選擇。
穆迪分析公司的數據顯示，美國公寓地產平均價格從2007年12月的峰值到2009年12月的谷底下跌了39%，經過三年多的時間調整後，目前已基本回到峰值水準。其中，紐約和舊金山等地的公寓地產價格比危機前的峰值水準還高20%。
（小標題）樓市復甦全面可持續
在辦公樓、零售商鋪和工業地產三類核心商業地產中，受益於美國消費支出穩步改善，過去一年零售商鋪表現最好，平均價格漲幅達17%，但目前價位比2007年峰值還低24%。得益於就業市場逐漸好轉，辦公樓表現其次，過去一年平均價格漲幅達10%，但空置率仍處在17%的高位。由於企業投資信心不足，包括廠房在內的工業地產復甦最為緩慢，過去一年平均價格基本沒漲。
拉齊烏還說，隨著經濟好轉和居民外出旅行增多，過去兩年美國酒店入住率呈現上升趨勢，酒店投資增加，這說明雖然各類地產復甦速度不一，但本輪美國房市復甦是全面的。
近年來，美國房市回暖也吸引了大量外國投資者涌入，引發了外界對美國房市復甦可持續性的擔憂。拉齊烏告訴記者，目前美國商業地產投資中，外國投資者所佔比例與以往大體一致，但在住房市場上，外國投資者所佔份額確實比正常水準要高一些。
拉齊烏認為，外國投資者涌入填補了美國房市復甦初期基本面需求的不足，但考慮到美國就業改善、消費需求增加和利率較低等因素，本輪美國房市復甦是可持續的。
他說，通常情況下美國每年新組建家庭120萬到150萬個，但受金融危機影響，2009年時這一數字大幅降至40萬，目前已回升至近100萬，這說明住房需求是真實的，而且正在回升。 |
