中評社北京2月16日電／自2020年1月下旬以來，新冠肺炎疫情席捲全國，對我國經濟造成巨大衝擊，房地產業自然也無法置身事外。本次疫情對房地產市場的影響有多大？房地產業如何積極應對疫情才能在行業穩定發展的基礎上，發揮促進就業、保障民生、穩定經濟發展的作用？
一、房地產業現狀與“非典”時期具有五方面不同
儘管本次疫情和2003年有類似之處，為我們提供了可資借鑒的經驗，但歷史不一定會簡單地重演。目前房地產業所處的經濟環境、在我國經濟發展中所扮演的角色與2003年已有很大不同，房地產業自身的特點、發展趨勢等也發生了諸多變化，必須謹慎對待歷史經驗，不能簡單利用2003年的情況來分析當前的問題，否則很有可能作出錯誤的預判。2003年我國房地產業的情況與現在至少有以下五方面不同：
一是房地產業發展階段不同。2003年我國房地產市場仍處於初始發展階段。以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了釋放，潛力巨大。當時，城市居住環境遠不如現在，城鎮人均住宅建築面積僅為23.7平方米，而目前，我國戶均住房已超過1.1套，2018年城鎮人均住宅建築面積已經達到了39平方米，是2003年的1.65倍。
二是不同的經濟發展階段賦予了房地產業不同的定位。就在“非典”疫情結束不久的2003年8月12日，《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文）將房地產業定位為經濟發展“支柱產業”，我國房地產業隨之迎來了房改之後首次迅速發展。而如今，在經歷了2014-2016年的快速發展後，2016年中央經濟工作會議正式提出“房子是用來住的，不是用來炒的”；2019年7月30日政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。房地產業的這一政策導向，決定了目前的行業發展定位與2003年不同。我國房地產業已經進入新的發展階段。
三是房地產市場發展趨勢不同。無論是“非典”爆發前的2002年，還是“非典”疫情發生的當年，我國房地產開發投資和銷售均呈現快速上漲趨勢，房地產開發投資同比增速分別為21.9%和29.7%，房地產銷售額同比增速分別為23.7%和34.1%，銷售面積同比增速則分別為20.2%和29.1%。現在我國房地產開發投資及銷售同比增速已經掉頭向下，基本呈現“倒U型”的態勢。2019年房地產業開發投資同比增長9.9%，而銷售額和銷售面積分別增長了6.5%和-0.1%，均處於十幾年來的相對低位。
四是房企負債水平和杠杆率不同。房地產企業總體負債規模由2003年的30698.56億元上升到了2018年的674333.36億元，房地產企業總體負債與行業增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地產行業總體負債率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申萬一級行業分類標準），大幅提高了38.28%。總體來看，房地產企業債務負擔較之前明顯增加，對融資的依賴度也比以往更高。
五是居民對住房的購買力不同。巨大的債務負擔已經嚴重削弱了居民對住房的購買力。2003年我國居民部門杠杆率為16.2%，而2018年則為53.2%，且仍呈上升趨勢。而中國經濟整體杠杆率也較高，繼續加杠杆的風險較大。此外，收入增長預期帶動房屋銷售增長的趨勢也今非昔比。2003年我國正處於剛加入WTO後的貿易井噴期，同時也迎來了人口紅利窗口。2000-2005年我國城鎮居民人均可支配收入複合增長率為10.81%，而2014-2019年為7.99%。
二、本次疫情對房地產市場的影響
從房地產開發看，最差的情況下，疫情可能導致房地產開發投資下降37.53%。這是因為，受疫情影響，我國大部分地區的土地交易已暫時中止，同時，假期延長和防疫措施都會影響房地產開發。儘管2020年前已開工項目會陸續復工，但原定今年新開工項目將可能受到較大影響。2019年一季度，我國房地產開發資金中，土地購置費用占比為29.12%，建安工程和設備工器具購置占65.71%（其中新開工面積占比約5.54%）。因此，今年一季度因土地交易中止而導致的房地產開發投資可能下降29.12%，因新開工中止而導致的房地產開發投資則可能下降3.64%(65.71%*5.54%)，同時假期延長或導致在建項目投資下降4.77%，合計下降37.53%。
房地產銷售形勢也十分嚴峻。受疫情影響，全國多個城市針對房地產市場下發了“暫停經營”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續營業。中國房地產業協會也發出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過後再自行恢復。據中原地產研究中心統計，自1月下旬開始，大部分開發商的成交量比往年春節期間暴跌95%。分區域看，截至2020年2月4日24時，新型肺炎確診人數最多的10個省份（湖北、浙江、廣東、河南、湖南、江西、安徽、重慶、江蘇和四川）的商品房銷售面積和銷售量分別占全國的60.31%和61.78%。
而住房是難以通過線上進行銷售的。因為房屋價值較高，且對人們的生活具有長期影響，很難像普通消費品一樣，可以不經現場查驗就直接交易。況且大多數消費者和廠商對房地產線上銷售模式也並不十分熟悉。此外，購房還涉及貸款、過戶等須購房者親自辦理的手續。
即使因疫情而延遲的購房需求有望在疫情過後迎來反彈，疫情對房地產銷售的短期衝擊也是巨大的。2019年一季度，我國房地產企業銷售額為27038.77億元。若按2019年全年6.5%的銷售額增速估計，2020年一季度，房企銷售額將達到28796.29億元。若按損失50%的銷售額計算，一季度的損失將高達14398.14億元。
房地產企業的資金鏈將受到嚴重衝擊。銷售回款（包括個人按揭貸款和定金及預收款）已經成為房地產企業主要的資金來源。2019年，銷售回款在房地產開發企業實際到位資金中的占比達到了49.62%的歷史高位，總計88640億元。與此同時，由於嚴厲的融資限制，2019年國內貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點。
由於部分房企負債水平較高，2019年前三季度總體負債率就已經達到了80.26%，如果不能快速回籠資金，將可能導致資金鏈斷裂。房地產行業的併購與房企資金鏈風險有較大關係。數據顯示，2002年，我國房地產行業併購案例僅27個，併購規模為18.95億元。“非典”疫情發生的2003年，併購案例則為36個，併購規模達到39.90億元，增長了110.55%。2004年，併購規模進一步提高至49.58億元，直到2005年後才逐漸縮小。而2019年我國房地產行業併購案例221個，併購規模1840.64億元。如果疫情導致房地產企業資金鏈風險爆發，大量中小房企將因此而倒閉，而且這一過程可能持續2年，甚至更長時間。長期來看，這還會進一步提高我國房地產市場集中度，並可能加大我國房地產調控難度。
我國人口淨流出區域的房地產市場將因疫情而面臨更大的風險。我國不少三四線城市存在過量住房供給的問題，這原本就使房地產市場面臨較大風險，而且棚改政策的逐步退出將使這些城市的風險進一步上升。隨著疫情發展，春節返鄉置業也很難實現。再者，此次疫情也反映出三四線城市在物流、居住環境和應急管理上的劣勢，在當前大中城市開放落戶的情況下，未來人口流出三四線城市的情況可能更為嚴重，三四線城市房地產風險有進一步上升的趨勢。
三、疫情對房地產市場的衝擊將拖累整體經濟增速和就業水平
房地產投資回落帶來的經濟下行壓力相當明顯。房地產投資占固定資產投資的20%左右。2017-2019年資本形成總額分別拉動我國經濟增長2.3、2.2和1.9個百分點，均值為2.13%。2017-2019年房地產投資占固定資產投資比重分別為17.38%、18.92%和23.97%，均值為20.09%。以此計算，過去三年房地產投資平均每年拉動我國經濟增長約0.43個百分點（20.09%*2.13%）。如果我國2020年一季度房地產投資增速下降37.53%（根據前文計算），房地產投資下行造成的GDP增速下降就達0.16個百分點（0.43*37.53%）。由於目前我國GDP增速為6%左右，難以忽視房地產投資回落帶來的經濟下行壓力。
房地產投資下行還可能直接或間接影響就業。2018年我國房地產城鎮就業人口為466萬人。據此測算，疫情會影響房地產行業的城鎮就業174.9萬人（466.01*37.53%）。房地產業的關聯行業很多，從產業關聯繫數來看，房地產業與國家統計局分類的42個行業均有不同程度的完全關聯關係，因此，疫情對房地產業的影響也會傳導到這些行業。以建築業為例，據房地產業對建築業的完全消耗系數估算，將間接導致建築業73.4萬人的就業受到影響。考慮到建築業自身受疫情的衝擊，受影響的就業人口會更多。
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