中評社北京3月8日電／受新冠肺炎疫情影響，今年前兩個月，我國房企整體銷售規模大降。克而瑞研究中心的數據顯示，2月份百強房企單月全口徑銷售金額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%，創下了近幾年來單月銷售最低紀錄。筆者認為，在“房住不炒”定位下，針對房地產行業困境，政府將更注重精准施策，而不是全盤托底，房企脫困更多還要依靠自身努力，強化應對風險的能力。
疫情為房企經營帶來了不小壓力。房企的主要資金來源是銷售收入、自有資金和融資所得。在疫情影響下，房企線下銷售嚴重受阻，無論是預期的春節期間返鄉置業潮偃旗息鼓，還是現場售樓大面積暫停，都對房企銷售現金回款造成了巨大影響。在銷售大幅減少的同時，房企的一些剛性成本支出卻一點都沒有少。
一般而言，房企的成本主要包括土地成本、建安成本、銷售費用、員工薪酬、其他管理費用、利息支出、土地增值稅等。這些成本通常與企業拿地、開發節奏息息相關。近一段時間，各地也對部分稅項、土地款繳納等給出了延緩政策。所以，疫情期間房企最大的支出壓力在於員工薪酬和利息開支。
值得注意的是，2020年是房企債務償還高峰年。克而瑞研究報告顯示，95家典型房企年內到期債務達5000億元，較2019年上漲45%，3月份是今年第一個償債高峰期，待償總額達330億元。一部分習慣了“高杠杆、高周轉”模式的中小企業，將面臨嚴重的現金流危機。
房地產市場規模大，關聯產業眾多，風險不可不防。目前，部分省份或城市已出台房地產行業階段性紓困政策，具體包括延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預售條件、稅款繳納最長可延期3個月、繳納房產稅、城鎮土地使用稅有困難的可申請減免等。據此，相信在各地紓困政策支持下，房地產市場風險不會明顯放大。
從需求端看，購房需求與普通快消品不同，購房總需求並不會因疫情而減少，疫情期間被壓抑的需求會在疫情結束後集中釋放，疫情可能導致未來各城市供需出現短期改變，但不會改變長期供需趨勢。因此，房地產市場整體並不會遭受毀滅性打擊，只是房企需要想辦法熬過疫情。
綜合來看，樓市“房住不炒”定位不會因房企短暫的困難而改變，優秀的房企將在與疫情抗爭中不斷升華、強健體魄，實力不足的房企難免要被市場所淘汰。這次疫情恰好就是檢驗房企競爭力的一塊“試金石”，有利於倒逼行業的結構性調整，刺激房企加速轉型。
首先，房企要拓寬融資渠道，保證現金流安全。面對嚴峻局勢，房企要充分發揮自身實力，通過拓寬融資渠道、創新融資方式，積極補充資金，保證財務和現金流安全。這一方面有助於企業平穩度過疫情期，另一方面更是可持續發展能力的保障。隨著疫情結束，投資開發恢復甚至加速，更加考驗企業的資金實力。
其次，房企還要積極擁抱互聯網，拓展營銷渠道。當前，線上和線下銷售並行已經成為一種趨勢，特別是在特殊時期，線上銷售在一定程度上可以對衝線下銷售停擺的衝擊。疫情結束之後，線上銷售模式仍然有助於房企拓展銷路，降低成本。當前，房企需要積極促銷，爭取回款。
長期來看，房企更重要的是轉變發展觀念。房企不要僅盯著增量市場，存量市場同樣大有可為。各地大量的城市更新任務和改善型需求，都是有待進一步挖掘的市場。房企也不要唯規模論，抓著“高周轉”遊戲不放，只要做出品牌，做出特色，小而美的房企一樣有市場空間。
來源：經濟日報 作者：王軼辰
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