作者：蔣明桓 寧波 投資
據新聞報道，中國社科院近日發布的2011年《住房綠皮書》指出，通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。由於新聞中沒有透露有關房價泡沫指數具體的計算方法，所以無法就其計算合理性加以判斷，分析結論自然會引起爭議。然而，不同的角度看同一個問題，本身就是在豐富和提高對房價泡沫的認識，積極面遠大於消極面。
回想今年三月未曾寫過《全國各省區及若干城市商品住宅價格泡沫簡析》，從對金價未來大約5－7年價格預測為基礎得到這期間金價有較大可能見頂，一輪牛市宣告結束，並以期間高點為基準，測算全國各省區及若干城市商品住宅未來大約5－7年價格走勢與現價存在的泡沫程度。今天看到有關社科院的35城市房價泡沫指數的報道，興趣一來想找出2010年9月全國35個大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價數據，以黃金的角度再分析一下，可惜有關數據庫相關數據今天仍是2009年8月的數據（更新如此慢，不可思議），故以城市房產網站對全國主要城市房產交易監測所得的2010年9月全國53個大中城市平均房價排行榜中選出《住房綠皮書》所分析的35個大中城市平均房價數據為分析基礎。有關分析體會主要有如下幾點：
1、按1980年以來黃金最高價和最低價為基礎，通過趨勢分析可以發現，這35個大中城市9月住宅平均價格水平均處於漲勢中期的中期（中中期）。35個大中城市平均房價中位數為6710元／平方，其中，上海（25231）、北京（20382）、杭州（18219）、深圳（16242）、寧波（15519）、南京（13330）、廣州（12218）、天津（11669）、廈門（11623）為第一集團；大連（11348）、福州（10417）、青島（9671）、海口（8003）、成都（7780）、昆明（7751）、濟南（7662）、哈爾濱（7433）、武漢（6710）為第二方陣；南寧（6605）、鄭州（6537）、重慶（6443）、南昌（6440）、蘭州（6408）、西安（6253）、沈陽（6151）、太原（5984）、合肥（5854）是第三梯隊；石家莊（5598）、長沙（5574）、貴陽（5286）、長春（5277）、銀川（4860）、烏魯木齊（4801）、呼和浩特（4446）、西寧（3838）這八個城市居後。
2、金價（倫敦金）1980年850美元最高價後下路下行到1998年見底後上升趨勢的1／2位大約是1354美元／盎司左右，按一般規律在這一關鍵位附近有調整需要，也就是金價階段性見頂技術上有要求（比如1354向上看至大約1420－1450左右就是風險大的區域了），所以房價也存在回調要求，目前房價上漲已進入階段性技術回調風險區。以第一集團城市為例如，房價技術調整參考位分別為：上海（26850）、北京（21690）、杭州（19390）、深圳（17280）、寧波（16510）、南京（14180）、廣州（13000）、天津（12420）、廈門（12370）。從這個角度上說，
3、如果考慮人民幣升值，分別按升值5%、10%對前述房價技術調整參考位進行調整為發現，升值5%情況下，這35個大中城市平均房價房價技術回調參考位與9月平均房價基本接近，如果升值10%將導致35個城市房價技術回調參考位跌破9月各城市平均房價水平，約6%的升值為極限水平。升值將導致房價下行壓力增大，這需引起注意。
4、黃價價格還有較大的上漲空間，估計在不太遠的將來可以達到1700美元／盎司。而房價經過整理過一樣有上漲要求。從這個角度上說，如果不從根本上反思房地產在我國經濟發展中不恰當的作用，下決心付出一定的成本進行先期調整，未來房價上漲控制更難，同時一旦黃金結束牛市（請注意美元從趨勢上走完這幾年弱勢，很有可能步入長期上升通道），那麼房價下跌，甚至慘跌就損失更大。紙是包不住火的，各級政府領導看著辦吧！
附《住房綠皮書》對35個大中城市房價泡沫指數的分類評價
泡沫指數最高的前七個城市分別是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南寧（0.668）、青島（0.558）、天津（0.542）、蘭州（0.534）、石家莊（0.520）。這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上。泡沫較高，泡沫成分占實際價格比例在30%—50%之間的城市有北京（0.496）、深圳（0.485）、武漢（0.481）、長春（0.473）、寧波（0.444）、哈爾濱（0.417）、大連（0.400）、貴陽（0.369）、上海（0.365）、鄭州（0.346）、成都（0.300）。存在一定的泡沫，泡沫成分占實際價格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙。泡沫較低，泡沫成分占實際價格比例在10%以內的城市有南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽、廈門、海口、銀川、烏魯木齊。 |
