中評社北京10月21日電／新京報今天刊登資深媒體人葉檀的文章說，我國土地現在缺少市場定價要素，以往的徵地主要由地方政府定價，而小產權房等存在風險折價，要解決這一問題，我國有必要制訂詳盡的規則，才不至於出現“圈地”運動。
文章表示，十七屆三中全會通過的《關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》已全文刊發。其中搞好農村土地確權、登記、頒證工作；加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營；完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權等條款令人矚目，這意味著農民的土地物權中的流轉權開始被承認，農民可以獲取流轉權收益。
鑒於以往土地流轉權的定價權主要掌握在地方政府手中，因此，土地流轉的核心是引入農民定價權，根據市場定價。另外目前我國還沒有土地市場化定價，小部分自發流轉的農村土地，由於不受到法律保護，因此存在風險折價，農民所獲得的收益極低。如果沒有明確的法律保障，土地流轉大幅折價現象就不會消失。
法律保障是重要一步，不僅要保護農民的土地流轉權，也應該保障收購農村土地者的使用權，出價者如果得不到保障，他們就會把風險折入價格中，要求農民以較低的價格轉讓土地。更重要的是，日後將出現大量法律糾紛，隨著城市化進程加快土地升值，農民將要求補償地租收益，或者要求收回土地。事實上，在以往的通州宋莊宅基地收購案中，核心就是土地原擁有者的悔約案件。
文章指出，我國土地現在缺少市場定價要素，以往徵地主要由地方政府定價，而小產權房等存在風險折價，要解決這一問題，有必要制訂詳盡的規則，引入現代農業的建設者，引入大量資金進入土地流轉市場，這樣，才能達成建設現代農業的目標，不至於出現“圈地”運動。
目前在地方土地流轉中，仍然存在變相的政府定價行為。從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛徵求農民意願和大量調研基礎上，推出以“宅基地換房”加快小城鎮建設的辦法，並在“十二鎮五村”開展試點，涉及津郊近十八萬農民。到2008年末，將有十萬農民告別鄉間老屋，住上有產權的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫保的“城裡人”生活。所謂“宅基地換房”辦法，即農民自願以其宅基地，按照規定的置換標準，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。原村莊建設用地進行復耕，而節約下來的土地整合後再“招”、“拍”、“掛”出售，用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。
但農民的宅基地價格被規定為小城鎮大小不同的一套住房的價格，是政府之手強行推進的城市化運動，農民以宅基地為代價，換取城市人的身份，農民成為城市的勞動力，仍然缺乏充分定價權。
文章說，土地流轉從土地確權開始建立權益根基，是保障各利益相關群體進行公平博弈的第一步。接下來，政府應該制訂土地流轉的法律，建立土地交易市場，確保實現農民的土地權益。土地流轉將通過農民獲得土地增值，培育出中國有基礎消費能力的新消費群體，建立中國式的現代農業。
有土地流轉權而無市場定價權，流轉權無法轉換為財富，有土地流轉權而無博弈權，土地仍然是農民的枷鎖，或者說是社保護身符。目前的關鍵是在土地確權的同時，由政府建立土地交易規則，培育土地市場。 |
