中評社香港10月24日電／香港《大公報》今天發表題為“樓市降溫之道還是增加供給”的社評說，昨日金融管理局宣布了新的豪宅按揭管理措施，二千萬元以上樓宇按揭成數上限由七成降至六成，以下的則以一千二百萬元為按揭貸款上限，實際上令約一千七百萬元以上的豪宅也借不到七成，而只能借六成多。此舉並未引起震動，因前幾天早有消息傳出，與昨日公布的基本一致。近日樓市急升引起社會廣泛關注，這一著可說是當局作出的回應，市民都希望這是第一步，還有其他後著陸續出台。
社評表示，降低按揭成數表面看是當局順應民意從善如流，但也反映出港府在樓市的監管及調控上，確有很大的改進空間。首先，稍前特首指出豪宅以天價出售雖然轟動，卻不大會影響主流市道，勸市民不必過慮。然而金管局隨即推出強化監管措施，兩者矛盾之處令人費解。雖然此次降低成數之舉基本正確，但今後政府對樓市狀況應有更好的掌握，和更強的前瞻性，否則難免陷於被動，並要突然作出政策的一百八十度轉變。這對市場信心有害無益，投資者、置業者及發展商均不會高興。昨日港股雖然上升頗多，藍籌地產股卻逆市下跌，正是市場不安的反映。何況豪宅市場比較“國際化”，境外包括內地買家不少，政策不當或忽然急轉，都會打擊視香港作為投資寶地的信心，因此尤要審慎處理。
社評指出，更為重要者是，政府決策必須有充分的調研作根據，並配以科學的分析。若形勢有變，則要及早調整政策。因此對市況有高度專業水平的掌握乃不可或缺，否則難免決策滯後，或甚至不知所措。但如未有變而現有政策行之有效，則應擇善固執，絕不能只看民情而朝三暮四，民粹主義絕非良好施政決策的基礎。
與此同時，更須注意樓市的真正問題是在中小型住宅。管了豪宅雖然正確，但更重要者是要跟進中小型住宅市況，並採取必要的政策調校。金管局籲請銀行要小心風險，審慎評估按揭信貸及樓宇價值，固然沒有說錯，但都是老生常談之言，亦無實質作用，銀行為安全及利潤著想，自必會審慎從事。目前的最大問題，是港息跟隨著本已超低的美息，再加上按揭市場競爭激烈，銀行間被迫進行割喉式的低息搶客戰。金管局的真正任務是在這方面做些實事，出招抑制過度的惡性競爭，以免釀成巨大的利率風險。
社評又說，強化樓按的融資監管，只是調控樓市的一個環節，以目前情況看，這還不是最根本或最關鍵者。統計數據顯示，今年頭三季，私人住宅供應量已降至○四年來新低，同比減少一成一，乃市場發出的警告。因此，政府必須做的是擴大供給，更切勿借金管局出招為遮掩，而拖延這方面的行動。政府提議加快地鐵上蓋及市建局的物業開發進度，無疑有助增加供給，但最直接的做法，還是由改善賣地機制來增加供給。故當局切不可捨本逐末，只問間接手段而忽視直接手段。
社評稱，當樓價大升後，恢復建造居屋的要求日高，昨日行政會議成員張炳良亦建議研究復建事宜，確是針對時弊之言。但看來當局仍未認識其重要性，運輸及房屋局局長鄭汝樺只提建議研究活化二手居屋市場，希望以此增加中小型住宅供應。實際上這並不會增加供應，除非售出的是空置單位，或售出者移民他往或露宿街頭。總之，解決之道還是在增加一手市場供應。 |
