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| 往時農曆新年後樓市通常會出現小陽春，今年提早出現，成交在長假前已經止跌回升。(資料相) |
中評社香港2月12日電／貿易戰陰霾下，市場對樓市今年走勢審慎，連續8屆《機構投資者》亞太地產研究冠軍隊伍成員、花旗中國香港地產研究主管楊海全近月與逾百名投資者會面，大好友上身，“我同投資者講，無論香港經濟好壞，今年樓市都會升......衰退都會升！”年初更將地產板塊升至“跑贏大市”，新地（016）、新世界（017）短短一個月應聲升逾兩成。
香港蘋果網報道，楊海全牛氣衝天背後有兩大主要原因：政府土地供應已經宣佈投降，發展商即時減慢賣樓；其次是去年貿易戰期間積累剛性需求今年將會爆發，“今季樓價調整完後，樓市成交會上升，買家預期由睇淡變睇好，樓價就會進入急升階段。”
楊海全接受本報專訪時侃侃而談今年樓市走向，其研究報告提及今年第二季至第四季樓價將升10%，訪談期間，他對樓市樂觀預期似乎高於這個百分比，地產股急升亦印證投資者深信這個預期將會成真。
每年土地供應降至1.4萬伙
香港樓市對上一次跌市，要數15年時中國股災引致的負面預期，不足一年已經完全收復失地。楊海全認為今次18年跌市“小周期”已經結束，反彈將會較15年凌厲，土地供應格局轉變是主因，今屆政府已經無能力造地，“比起2015年，政府已經投降喇”。
楊海全解釋，上屆政府仍能成功覓地，每年補充到2萬伙單位土儲，不過今屆政府掌舵後，去年度土地供應跌至1.4萬伙，未來數年土地供應目標相若，令發展商即時減慢推盤，避免出售後再難補回，“佢哋會諗，有咩吸引到我要賣超過1.4萬伙？除非個價升得好急，引我早啲賣囉，否則沽貨多過補貨，咁我冇樓賣咪好大鑊？”
楊海全形容發展商心態已即時反映，“新地都唔推，係得信置（083）推之嘛，新地求其推個downtown 38，仲要同市建局分紅，好嘅唔推住，樓價升得急先推，仲正。”
若果每年只得1.4萬伙單位應市，究竟情況有幾嚴峻？“根據長策會數據，過去10年政府平均每年重建4，000伙私樓，每年要畀返4，000伙畀重建戶；內地人每年買4，000伙；剩低6，000伙畀本地家庭同新香港人，係有排都唔夠滿足需求。”楊海全說，“政府每年推2萬伙私樓供應，樓價照升，如果以後得1.4萬伙，樓價點會唔升？”
貿易戰影響 累積住房需求近萬
土地供應失效，需求面同樣面臨嚴峻情況，楊海全量化積壓多月“剛性需求”，預料最少1萬人因為貿易戰或加息因素而押後買樓。他指，去年8月起，每月平均物業成交只得約3，000宗，而過去數年每月平均數應為5，000宗，故此每月累積2，000名準買家，“到今日即係有1萬人延遲買樓，咁你都要嘔番出嚟架，如果今年每月多1，000人買樓，咪比正常高好多囉。”內地人蜂擁移民香港亦是另一催化劑，中國今年實施全球稅率，於香港居住高薪內地人，將承受最高稅階40%影響，“佢哋可以點樣逃離呢？就係放棄國內戶籍移民香港，呢個需求已經上升緊。”
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