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推進城鄉要素平等交換

http://www.CRNTT.com   2013-12-14 14:59:23

建立城鄉統一的建設用地市場 　　文章表示，《決定》“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。”落實這項改革舉措會有一定難度，包括認識方面的難題，也包括操作上的難題。因而，按照《決定》“建立城鄉統一的建設用地市場”，要把握以下幾個問題。 　　第一，實踐中如何把握“農村集體經營性建設用地”內涵，並不容易。按說農民的宅基地不是經營性建設用地，但實踐中宅基地很有可能轉變為經營性建設用地。一個村莊，扣除掉農戶的宅基地，其餘村莊占地都可以被看作經營性建設用地，其中包括原鄉鎮企業占地與一些連片的廢棄地。但在有的地方，農戶把自己的宅基地“送”給集體，集體也就把它當作經營性建設用地了。與宅基地犬牙交錯的所謂經營性建設用地單獨開發並不好，統籌規劃利用會更好一些。 　　第二，中央政府的規劃不可能管到一個村的建設，可行的辦法是由地方政府，特別是縣級以下的政府負責集體建設用地利用規劃。但規劃權下沉後可能會有兩個問題，一是盲目將轄區內的村莊占地都列入商業開發範圍，充其量會要求村集體劃定一定比例的土地做公共設施，這會驟然增加地方的建設用地供應。二是另一個極端，地方政府或為了維持自己高位運行的土地存量的價格，拿規劃做門檻，不允許集體建設用地入市。這兩種極端情形都要克服，克服的辦法是加強村莊建設用地利用規劃與城鄉總體規劃的銜接，並促進規劃的民主化與法治化。為此，中央政府應出台一般性指導意見。 　　第三，怎樣在“規劃與用途管制的前提下”考慮集體建設用地的開發。土地的用途管制是必要的，但也要防止這種管制手段成為集體建設用地入市高企難降的門檻。防止此種情形發生的辦法，需要中央政府從合理的土地用途管制體制的設計開始。一些基層政府零敲碎打的辦法一點一點蠶食基本農田。中央政府可以考慮在全國劃定農業保護區，採取一系列技術性措施，如連續大面積劃定、改變行政管理層次等，克服目前基本農田保護辦法的很多弊端。與此同時，對於農業保護區以外的土地，可以看做允許作為非農產業開發的土地，交給地方管理，中央不再干預，更不再進行指標控制。有了這個制度，便可以考慮將農業保護區之外的全部集體建設用地推向市場，也不需要區分什麼經營性建設用地與農戶宅基地。至於農業保護區之內的非農用地，也不必強令其使用者離開後複墾；如果想把它盡快變成農地，可以考慮用政策引導的辦法，給當事人合理補償，使其自願遷出保護區，複墾其原來住房占地。 　　第四，如何看待小產權房問題。國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳日前發出緊急通知，要求堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、違法銷售“小產權房”問題。中央提出“建立城鄉統一的建設用地市場”後，有人認為這一提法為小產權房提供了解決之道。他們希望，在農村建設用地上建設的小產權房，當事人只要交納一定數量的土地出讓金，就可以變成如城市一樣的大產權房了。應該說這個看法過於簡單，尤其在當下難以操作。不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度的小產權房，仍然是違法的。當然，在條件成熟以後，可以對一部分利用農村集體建設用地建立的小產權房搞“半合法化”，即限制小產權房主人的交易權，只給其發放“住房使用證”，而不是住房所有權證。總體上，要充分考慮歷史因素，對存量小產權房問題慎重對待。除非嚴重危害社區公共利益的小產權房項目，對一般利用農村集體建設用地建立的小產權房不可能也不應該一拆了之。當下要盡快出台改革措施，建立新的土地規劃與土地用途管理體制，使得今後依靠制度來保證不再出現小產權房問題。在中央的具體改革意見還沒有出台前,應禁止新的小產權房建設、出售。要告訴廣大基層幹部和農民群眾，最終通過改革會形成新的局面，能讓大家共享改革紅利。

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