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政策性住宅金融體系建設應側重需求端

http://www.CRNTT.com   2014-09-05 08:37:16

政策性住宅金融的改革方向 　　文章指出，國開行住宅金融事業部主要是從供給端發生的變革，重點保障政策性房地產開發的資金需求。下一步，需求端的改革迫在眉睫。參考各國已有的發展經驗和發展模式，國家住房銀行可能是未來的發展方向。根據各國經驗，國家住房銀行存在兩類實踐模式。 　　一類情況是，國家住房銀行是房地產開發建設和住房消費的政策性扶持機構。它通過多種方式吸納資金，採用低息貸款的方式為房地產開發建設和居民住房消費提供幫助，特別是為低收入人群提供能夠承受的住房貸款。巴西就採取了這種模式。這種國家住房銀行實際上主要是住房儲蓄銀行。 　　住房儲蓄銀行是為居民住房消費提供低息貸款的金融機構。它的資金來源是自願性儲蓄存款或者強制性住房存款，資金主要使用在個人住房抵押貸款上。住房儲蓄銀行採取獨立運營模式，按照儲貸結合、固定利率的方式進行居民低息互助貸款。中國的公積金制度很有必要按照這個模式向住房儲蓄銀行轉變，徹底解決現行公積金制度中存在的管理混亂、權責不明等問題，提高居民住房儲蓄的使用效率和運營效率。 　　另一種實踐方式是，將國家住房銀行作為國家住宅金融相關行業機構的管理機構，實行核准進入、信息收集發布、事後監督、組織管理等職能。美國採用了這種模式。房地美和房利美是目前美國最主要的住房抵押貸款金融機構。此外美國聯邦住房放款銀行委員會採取股份制形式，儲蓄機構、建築貸款協會等住宅金融相關機構認購股份，成為會員。其資金來源存在多種方式，一部分是吸納住宅金融機構認購股份，另一部分是相關住宅金融機構繳納的存款準備金、保證金或保險費。在某些情況下，還可以向商業銀行拆借貸款。這種國家住房銀行主要作為住宅金融機構的監管機構，重在指導、預防和監管行業成長。 　　實際上，目前國開行住宅金融事業部的建立是在第一種國家住房銀行模式下，強調房地產開發建設供應端的政策性扶持，將原先的保障房制度存在的核心問題——資金來源問題進行改革，加大中央資金的保障力度，減輕地方政府的資金壓力，重新回歸制度本身建立的初衷。但是，居民住房消費相關的制度並沒有改革，公積金制度仍舊是最主要的政策性住宅金融需求端制度。目前正在進行的改革主要集中在全國公積金融通中心，加強全國住房公積金聯網，建立全國範圍內各公積金中心之間的資金拆借系統。住房儲蓄銀行是未來更可能也更可行的改革方向。

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