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房價高企：囤地不是原罪

http://www.CRNTT.com   2010-09-01 10:23:17

這樣的一組數據，背後顯示的是地方政府普遍依賴土地財政。在這種情況下，地王出現的最大受益者是地方政府。這也是為何有的地方甚至會將一塊100公頃的土地，分成5份出讓，因為這樣才能獲得最大的收益——地方政府在想方設法優化賣地途徑來爭取更多獲利。 　　※政府壟斷供應是因，開發商囤地是果 　　土地資源短缺使得囤地更划算    　　正是這種土地資源短缺並價值不斷升高的現象讓投資者給了土地儲備更高的估值。於是那些已上市、想上市的企業就用不惜一切的代價在競拍中用天價拿地以提高土地儲備的評估值，用土地的囤積迎合投資者的偏好並在市場上換回更多的現金。於是一種惡性循環就從土地的壟斷及地根的收緊開始，逐步在資本市場和房價市場上推波助瀾的堆砌著資產價格的泡沫。    　　上游壟斷，下游囤貨，經濟理性的必然選擇    　　在政府壟斷並限制土地供應的條件下，處於市場下游的開發商，其囤地就成了經濟理性的選擇——囤地能讓利益最大化。地方政府的這種壟斷供應，就像糧食被壟斷一樣，下游產品必須要接受長期的緊缺型原料供給，以便使得價格趨勢向上得以進行。如果開發商用100畝地開發建房之後的收益可以較容易獲得150畝的土地，那麼其就會選擇繼續開發而非囤地並使得資金沉澱。但壟斷土地的供給之後，開發商發現同樣開發100畝土地的收益，並不能獲得購買150畝擴大經營的收益，而因為供給壟斷囤地的收益還大於繼續開發，那麼囤地就成為了開發商經濟理性的選擇。於是囤積土地也就成為了一種經營行為和獲利的方式。 　　※高房價高地價，為何還讓人趨之若鶩 　　土地的壟斷供應決定了開發商可以不計成本高價拿地    　　如果我們也將政府視作理性的經濟人，就很容易發現，政府當然更樂意接受地價決定房價的事實。因為只有在地價決定房價的前提下，才更容易實現政府收益（土地財政）的最大化。這就引發另一問題：開發商為什麼竟敢不考慮商品房市場上普通消費者的購買力水平，不計風險大膽拿下高價土地呢？這是由於土地的價格含有明顯的“剩餘”性質，薩繆爾森在《經濟學》中指出，即便對這種“剩餘”課以重稅也不影響生產者（開發商）的積極性。這意味者地價的“剩餘”性質為地價多倍擴大提供了可能的空間；作為經濟人的政府對地價決定房價的強度偏好，決定了政府控股下的商業銀行在房貸政策上也將風險置之度外。

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