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房價順應經濟轉軌必然也必須調整

http://www.CRNTT.com   2014-06-22 08:28:04

中評社北京6月22日訊／2014年以來，房地產市場出現銷售大幅萎縮，但是仔細觀察就會發現住宅新開工增速回落更早更快，這說明房地產開發商對市場的感覺更為敏感。 　　上海證券報發表高級經濟師、央行營業管理部金融研究處副處長李海輝文章表示，在滯後銷售萎縮四個月之後，5月份全國房價出現下降，而且這是在沒有出台政策調控的情況下首次自主性回落。因而，總體判斷中國房地產市場理性回歸趨勢難以避免。 　　1.住宅銷售大幅萎縮 　　2014年1-5月，全國住宅銷售面積為31946萬平方米，同比下降9%；住宅銷售金額為19720億元人民幣，同比下降10%。從近四年的情況看，2014年前五月的平均月銷售面積為6389萬平方米，是近四年最低；平均月銷售金額為3944億元，僅比2012年略高，比2013年全年平均月銷售額下降30%。這表明今年以來的住宅銷售快速萎縮，市場力量被2013年的瘋狂消耗殆盡，銷售面積甚至比限購觀望的2012年還低。 　　2.房價自主回落 　　2014年5月百城平均房價為10978元/平方米，比上月回落0.32%。其中，一線城市平均房價為28814元/平方米，2014年首次出現比上月回落；二線城市平均房價為10399元/平方米，連續兩個月回落；三線城市平均房價7203元/平方米，連續四個月回落。在爭論中，中國百城房價終於見到實質下降。以前總是在調控政策出台後，購房人的觀望等待，造成房價的回落。一旦預期落空，房價又會形成新一輪報復上漲。這次房價回落和以往不同的是，在沒有任何調控政策出台的情況下，百城房價跟隨市場的步伐而回落，甚至不少地方政府進行了托市或救市行動，沒有阻止住房價自主回調。 　　3.開發商更為敏感 　　住宅新開工面積自2014年初就已經大幅下降，1-2月全國住宅新開工面積為12279萬平方米，同比下降29.6%；1-5月全國住宅新開工面積為42588萬平方米，累計同比下降21.6%。對比新房銷售變化，1-2月住宅銷售面積僅下降1.2%，然後下降幅度才逐步加深，1-5月累計下降也不足10%。應該說，作為專業市場機構，房地產開發商對市場的感覺更為敏銳。 　　文章分析，房地產市場調整的原因是多方面的，主要包括經濟金融增速換擋、供求關係改變、房價已經處於高位、城鎮化方式轉變以及收入分配差距縮小等都利於房價回歸理性。一些措施如限降令、公積金貸款上調、定向降准等不斷出台，但是受貨幣條件和需求消耗的影響，判斷這些措施難以產生根本性轉變。 　　1.宏觀經濟金融形勢改變 　　一是經濟增速換擋。中國經濟增速出現明顯下滑，2011-2014年增速分別9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，今年 4月匯豐製造業PMI指數再次處於榮枯線以下，經濟結構升級轉型壓力不斷加大，淘汰落後或過剩產能等不良資產將會加速增加。 　　二是貨幣增速回落。2014年一季度末，中國狹義貨幣供應量M1 餘額為32.8 萬億元，同比增長5.4%。流通中貨幣M0 餘額為5.8 萬億元，同比增長5.2%。第一季度現金淨回籠242 億元。如果說廣義貨幣供給增速還能勉強支持當前房價的話，那麼狹義的貨幣增速經已明確顯示，中國經濟活力真正在快速下降，房地產交易萎縮順理成章。 　　三是利率高位也會對高房價產生擠壓。由於稅費等原因，中國二手房的交易成本至少在10%以上，房地產開發的資金成本也至少在10%左右，總體看來房地產價格漲幅在10%以內，新投資房地產基本上無利可圖。而在今後房地產價格平均10%以上漲幅幾乎沒有可能，房價回歸是一種必然。

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