【 第1頁 第2頁 】

中國房地產：地產十年熊

http://www.CRNTT.com   2012-07-09 11:20:11

房地產泡沫的破裂在某種意義上并不單純是負面影響 　　中評社北京7月9日訊／“中國此輪房地產調整的下行周期大致劃分為三個階段，可能會長達10年至15年。房地產泡沫的破裂極有可能出現在房地產調整的第二階段，即2014年至2018年”。2012年第26期《新世紀》周刊（2012年7月2日出版）刊載財政部財政科學研究所研究員、博士生導師文宗瑜的評論文章“地產十年熊”，詳細內容如下： 　　■ 房地產調整的三個階段劃分及泡沫破裂   　　中國房地產調整的本質是經濟運行規律發揮作用，房地產調整的直接誘因是城鄉房地產的過剩與閑置。從房市漲跌對稱性原理及城市鄉村過剩住宅的消化時間分析，中國此輪房地產調整大致可以分為三個階段，房地產泡沫破裂極有可能出現在第二階段。   　　受經濟運行規律及房地產自身內在運行規律作用與中央政府為防範金融風險而不斷加大房地產調控作用叠加的影響，中國房地產調整的下行周期在2011年已經開始。這一輪中國房地產調整估計要持續10年-15年。   　　第一階段（2011年-2013年）是中國房地產調整的開始階段。在這一階段，房地產下行的特征不是太強。投資者、地產商大多觀望等待甚至寄希望調控政策鬆動，購買房屋從事投資的衝動弱化，地產商降價的決心也不大，房價會處於膠著狀態。   　　整體而言，在房地產調整的第一階段，無論一二線城市，還是三四線城市，房價都不會出現大幅下降，即使出現一定幅度下跌，仍然不會改變房價過高的現狀。與房價不會大幅下跌相伴隨的，是房屋成交量急劇萎縮、庫存量上升。庫存房的上升，會影響到地產商的經營收入並向土地傳導而影響各級政府土地收入。   　　第二階段（2014年-2018年）是房地產調整的風險集中釋放階段，房價會出現大幅下跌，地價受到傳導也會出現較大下跌。在這一階段，無論是一線、二線城市，還是三線、四線城市，都會受到房價大幅下跌的影響。房價地價下跌，會導致部分地產商破產倒閉，中小商業銀行會受到拖累，地方財政也會受到拖累。   　　需要說明的是，這一階段房價大幅下跌可能會出現在某個時間段上，而且各個城市房價大幅下跌的時間段會不一致，比如A城市可能在2014年-2015年的12個-18個月內房價下跌超過50%，B城市可能在2016年-2017年的12個-18個月內房價下跌超過45%。第二階段各城市房價調整往往表現為在某個較短時間段內的房價過度大幅下跌，在某種意義上，這就是房地產泡沫破裂的表現。   　　第三階段（2019年-2023年）是房地產調整的最後階段，經過第二階段的調整，房地產價格超長周期上漲的風險已得到集中釋放。在這一階段，房價地價仍會繼續下跌，但下跌的幅度已經很小。經過大幅下跌，房價地價將在底部震蕩波動而逐漸趨於平穩。

【 第1頁 第2頁 】