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凑錢購地建房，抵抗不了高房價

http://www.CRNTT.com   2013-01-10 11:26:26

■ 建造難，需要獲得N多個部門批准 　　建造商品房僅圖章就要敲100多個，對非專業性的個人合作建房組織來說困難重重 　　中國合作建房的現實路徑目前主要有兩種：企業集資、住房合作社。住房合作社建房的一般流程如下：1. 建立合作建房籌委會，制定規章和協議。2. 尋找合作銀行，合作者存款驗資，聘請律師和會計師進行賬戶管理。3. 申請成立合作社等法人機構，首選非企業制法人，通過批准進行民政登記，否則籌備公司形式。4. 尋找項目地塊和拍賣信息。5.投票確定購買地段。6. 不同意此地段者可以退出撤資。7. 以拍賣和項目出讓形式取得土地。8. 成功取得土地後所有出資人成立業主委員會並選舉常委會。9. 由業主委員會出面組建專業的房地產建設公司，如果是以公司形式，則注册項目公司。10.由成立的項目公司進行房地產的建設和相關手續的辦理，項目公司也可以把項目交由專業的房地產開發公司代理，但是合同上必須明確注明代理關係和注明土地使用權和房產項目歸業主委員會所有，同時委托第三方的律師事務所和會計事務所進行監督。 　　上海市土地學會副會長丁健教授透露，建造商品房是一個非常複雜的過程，僅圖章就要敲100多個，包括環衛、綠化、管線等各個方面，這種體制對非專業性的個人合作建房組織來說困難重重。在現行的商品房開發模式下，房源將公開銷售，隨之房價也將上漲，這不僅意味著個人合作建房的參與者很難如願買到房子，也偏離了讓每個合作建房人買到廉價房的初衷。 　　■ 分房難，不能定向銷售而要公開發售 　　合作建房不能分配房源，只能在網上公開交易，意味著最初的出資者不一定能獲得住房 　　2005年，趙智強依托自己擔任會長的溫州市市場營銷協會作為平台，招募參與“合作建房”的會員，最終有200多戶參加。2006年，他們通過“掛牌出讓”、以1.0458億元總價成功獲得“理想佳苑”地塊。2012年房子今房子已建好，地方政府卻給他當頭一棒：不能分配房源，只能在網上公開交易。這意味著當初的256個出資人不一定都能獲得住房， 　　希望能夠允許“理想佳苑”定向銷售，而非向社會公開發售。即便“理想佳苑”按照周邊洋房的售價出售，也意味著此項目的參與者純屬“合作開發”性質，還意味著溫州“合作建房”模式正式流產。 　　一般房地產項目的運作周期為2—3 年，而全國首個合作建房花了6年才基本建成 　　時間既可以為資金帶來時間價值，又可以為資金帶來風險。前者反映資金的時間價值，即資金隨著時間的推移而形成的增值，一定量的貨幣資金在不同的時間上具有不同的價值，其實質就是資金周轉使用後的增值額，周轉使用的時間越長其增值額越大；後者即資金的時間風險。眾所周知，一般房地產項目的運作周期為2—3 年，個人合作建房也需要這麼長的時間，中途還有許多不能短期內解決的問題，因此，2—3 年應為一個理想的最短期限。而全國首個合作建房從2006年開始到2012年基本建成，這中間足足花了6年的時間。

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