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嚴征土地增值稅　遏制新一輪樓市瘋狂

http://www.CRNTT.com   2010-04-08 09:14:55

文章稱，時至今日，重新祭出土地增值稅清算政策，可謂正當其時。 　　從嚴徵收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利，起到調節收入分配的作用。我國房地產市場雖不是高度壟斷市場，但擁有高額利潤是不爭的事實，房地產開發暴利一直為大家所詬病。目前，一手房的房價更多的根據市場行情（即供需關係）來定價，而不是根據成本加利潤加成的方式定價。而土地增值稅是房地產項目已銷售完畢（或者至少銷售85%以上）才清算的，是對房地產項目的超額利潤徵收的。這種事後徵收的稅，跟房地產開發環節的營業稅等流轉稅不一樣，稅負即使轉嫁，但想100%的轉嫁給消費者的可能性不大。長城證券的研究報告說：“毛利率為40%的項目被嚴格徵收土地增值稅後對淨利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項目，徵稅對項目利潤的影響越大”。因此可見，在利潤為王的資本時代，從嚴徵收土地增值稅多少值得期待。 　　從嚴徵收土地增值稅可以有效控制房地產市場的投資過熱，減少房地產企業的拿地衝動，提高房地產企業的風險意識。因為，目前土地增值稅的徵收主要採用預征的辦法，即商品房銷售時，先根據銷售額預征一定比例(1%-3%)的土地增值稅，加上5%的營業稅、以及0.5%的城建稅和教育費附加，再加上有些地方預征的15%的企業所得稅，這無疑會對房地產企業，尤其是一些私有的小型房地產企業的資金鏈造成不小的壓力。即便對於那些規範的大型房地產商，土地增值稅的從嚴徵收也可以在一定程度上抑制他們當地王的衝動。 　　從嚴徵收土地增值稅，還可以有效調節房地產市場的結構。針對不同的商品房類型，土地增值稅的預徵稅率是不一樣的。如果嚴格徵收土地增值稅，那麼無疑會加大非普通住宅的成本，轉而會保證普通住房的有效供給，控制非普通住房的過快增長和價格上漲，在一定程度上能改善目前普通住宅的供需矛盾。 　　土地增值稅政策要求直接轉讓土地的企業須在交易時清算應納土地增值稅，如果嚴格執行清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高可徵收60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能會使開發商囤地陷入無利可圖的境地。

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