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樓市呼喚重大制度變革

http://www.CRNTT.com   2011-04-12 08:34:06

不錯，居民住房支付能力是衡量房價的硬指標。這也就是國際上普遍採用的房價（和居民）收入比。但是在中國的大部分一線城市和熱點地區，房價收入比早已超過國際上一般認為6~8倍的適當區間。許多是已達20倍乃至30倍以上。要考慮居民住房支付能力，顯然就不僅僅是需要遏制房價過快上漲的問題，而是要房價大幅下降。這樣就根本不必和不能考慮經濟增長目標和人均可支配收入的增長速度。顯然，甩掉前二項指標，大幅降低房價，既不是地方政府的利益或意願，也不是新國八條的要求或精神。地方政府在相互矛盾的掛鈎目標中有所取舍，在總體上符合遏制房價過快上漲的精神下與前二項指標掛鈎，恐怕不能說是地方政府的什麼錯誤。 　　扭曲結果可能始料未及 　　文章分析，那麼，是否即使新國八條中存在含糊或矛盾之處，地方政府仍應當結合自己的具體情況，去創造性地理解和執行呢？這個推理恐怕也不成立。在市場經濟條件下，要地方政府對房價的上漲負全部或主要責任，有點屬於不可能完成的任務。因為對房價影響的主要因素就有若幹項，如貨幣政策、通貨膨脹、居民收入水平、投資投機需求、居民購房意願和房價預期、外來人員狀況、住宅用地供給、建設和投入銷售的商品房的數量和時間等等。這里的相當多項，或者超出地方政府的職權和能力，或者地方政府只能施加有限的影響。只要沒有立法或授權地方政府可以直接決定新建住房的價格，或能掌控存量二手房的價格（這對新建商品房價格有直接的影響），地方政府客觀上就很難對新建住房價格實行有效的控制。這樣看難以交出答卷其實倒未必不是還算老實的態度。勉強去做，反而難免產生許多人為扭曲的結果。 　　例如新國八條中說的是新建住房價格，這當然可以理解為新建商品房和新建保障房價格的加權平均。這樣即便新建商品房價格上升很快，由於新建保障房數量很大，綜合加權價格也不會上升或上升有限，這就等於是給新建商品房價格上漲敞開了大門。再如新建住房可以不斷向城市外圍延伸，由於城郊房價自然比中心區低一大截，新建房價控制當然也就不困難。現在更有認真執行限價政策的地方政府，為了控制統計房價的上升，但又苦於無權決定開發商的定價，只能人為壓住新售商品房的銷售許可證。房子明明早已賣出10套，只發2套許可證，等待郊區等低價房源搭配發放銷售許可證，這樣房價控制指標倒是可以模範甚至超額實現，但讓所有當事人和相關者都頗感無助無奈，乃至覺得控制房價之舉成了大家合演一出荒唐可笑的遊戲。不過甚至這樣也還不是最壞的結果。因為要控制房價，綠色節能環保和一次性精裝修的住宅受到冷落和淘汰，大家都需回到建造原始毛胚房報價銷售的時代，儘管各方都知道這樣會造成更大的浪費和住戶的不便，如此等等。因此事情演變到最後可能變成：人為控制房價指標還不如不控制。房價上升指標定得越低越受輿論好評的反而可能是越不實事求是，越產生更多弄虛作假或不惜造成損失浪費的。顯然，這肯定是政策制定者以及盲目為所謂政策真正落實加碼使勁的媒體所始料不及的。其實這種扭曲結果的產生並不奇怪。因為如果用行政性計劃控制價格的辦法能更好地解決問題，中國在30年前就不會和不必走上市場導向的改革之路。

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