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中國房地產：地產十年熊

http://www.CRNTT.com   2012-07-09 11:20:11

在房地產調整的三個階段中，房地產泡沫破裂可能會出現在第二階段（2014年-2018年）。   　　在中國房地產調整的第二階段，房地產漲跌對稱性原理會得到充分體現，房價將會出現大幅度的下跌，地價也會出現一定幅度的下跌，從而導致房地產泡沫的破裂。房地產泡沫破裂中及破裂後的房價跌幅，會受到通脹因素的影響，持續性的通脹及通脹系數會對衝掉少許的房價下跌幅度，即使考慮1998年-2018年中國持續通脹的系數，在房地產調整的第二階段，房價也有可能出現40%-60%幅度的下跌。   　　需要說明的是，以中國1998年-2010年房地產超長周期上漲及漲幅為標杆估算，房地產泡沫破裂是指在房地產調整下行周期某個時段的12個-18個月出現了房價持續下跌超過40%的現象。房地產泡沫破裂的最大危害性，集中體現在較短時間內房價過度下跌所形成的心理恐慌及對財政金融的拖累。 　　■ 房地產泡沫破裂的經濟社會效應及相應的改革舉措   　　房地產泡沫的破裂對中國經濟將產生一定影響，在一段時間內會拖累金融而導致一些小的商業銀行倒閉，也會拖累財政而導致財政收入的下降。但是，房地產泡沫的破裂在某種意義上並不單純是負面影響，無論從中長期趨勢來看，還是從國家轉變經濟發展方式的政策實施來看，房地產泡沫的破裂會產生對中國經濟社會發展更有利的正面效應。這種正面效應表現在：可刺激實體經濟與服務業的發展及升級；為培育戰略性新興產業提供支持與保障；弱化家庭及個人支出的擠出效應而拉動消費；緩解高房價誘發的民眾不滿情緒及社會矛盾；提高並保證全國尤其是中西部地區城市化的質量。   　　房地產泡沫破裂不僅產生積極而正面的經濟社會效應，而且為與土地相關聯的若干深層次改革創造條件。在某種意義上，改革開放以來的農村土地產權政策、城市宅基地土地使用權政策、建築標準的修修補補、城市攤大餅式無限擴張的做法，都帶有權宜之計的色彩，從而使土地制度缺陷所誘發的問題及矛盾越積越多。   　　長痛不如短痛，抓住房地產泡沫破裂的機會，推動並抓好與土地制度相關聯的幾大改革，有利於從根本上提高中國的土地資源配置效率。   　　具體而言，應及時推動這些方面的改革：加快農村宅基地及房屋交易流通與房地產市場城鄉一體化進程；延長城市宅基地土地使用權年限，開征新舊劃斷的物業稅；修改、提高並實施建築標準，強制執行建築節能減排標準；劃定城市鄉村基本分界線，制訂城鄉一體化的50年至100年規劃。

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