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房地產市場的“再平衡”

http://www.CRNTT.com   2014-06-01 08:30:43

中評社北京6月1日訊／4月份的經濟數據繼續維持了疲弱的態勢，再次表明了“穩增長”的必要性。幸運的是，一系列“穩增長”與“調結構”相結合的措施自3月份即已陸續推出。根據過去幾年的經驗，這些陸續播撒的種子一般會在3-6個月里破土發芽。因此，即便5月份的經濟數據依然較弱，經濟增長啟穩回升應該就在不遠的將來，估計三季度實際GDP增長率再次回升到7.5%或以上應該是大概率事件。 　　然而，一些投資者擔心“這次不一樣”，因為他們認為房地產市場目前出現的下滑會把整個經濟拖垮。他們擔心，由於過去數年開發商的過度投資以及投機、投資者的過度購買，房地產市場目前存在巨大的供應過剩問題，市場的出清會帶來房價下跌、投資下滑、開發商資金斷鏈、銀行與信托公司壞賬上升、房地產上下遊行業受到牽連等一系列連鎖反應，最終引發一場經濟與金融危機。 　　和訊網刊登博道投資首席經濟學家孫明春文章認為，這些擔憂有些過慮了。從長周期來看，中國的房地產市場正在從供應極度短缺的階段走向供需基本平衡的階段，這一“再平衡”的過程估計要歷時十年之久。在此過程中，中國的房地產市場會變得更為健康，房價走勢會更為平穩，購房者的經濟承受力會逐步改善，有真實性購房需求的低收入群體的福利會上升，開發商之間的整合會加速，房地產業也會從一個暴利行業逐漸轉變成為一個享受社會平均回報率的行業。 　　當然，在這個“再平衡”過程中，真正的風險集中在那些杠杆率過高、攤子鋪得過大的開發商，他們將在接下來的十年中面臨極大的挑戰，其中肯定會有很多破產倒閉（尤其是在2016-2018年間）。而那些有遠見、審慎經營、杠杆率較低的地產商將會借助這一歷史機遇通過廉價的兼並與收購來做大做強。 　　房地產市場長期存在供需失衡 　　文章表示，房地產是一個周期性行業。在過去15年里，中國的房地產市場經歷了數個明顯的周期，這些周期大都因宏觀調控、政策緊縮而始，以政策放鬆、市場強勁反彈而終。在這15年里，關於中國房地產市場存在巨大泡沫、房地產市場即將崩盤的各種悲觀言論此起彼伏，不絕於耳。而房地產行業雖然有起有伏，但最終以房價、房租、開工面積、竣工面積、銷售面積、在建面積等指標數倍、甚至數十倍的上漲反擊了上述言論。 　　中國房地產市場在過去15年的強勁成長，源於多種深刻而複雜的原因，包括：（1）90年代末期的住房改革促成了商業化房地產市場從無到有、起點較低的原因；（2）大規模的城鎮化進程；（3）城鎮居民收入水平的大幅度提高導致對居住條件改善的巨大需求；（4）人口紅利；（5）整個經濟由於改革開放的深入而出現“貨幣化”深化的進程；（6）在貨幣高增長但上市公司質量普遍欠佳的環境下，具有長期保值增值功能的、高質量的投資品出現了明顯的短缺，這迫使富有儲蓄文化的中國居民對住房的投資功能高度追捧。

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