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宏觀調控為什麼應從激勵轉向降溫

http://www.CRNTT.com   2014-06-08 10:01:36

第二，被投機捆綁的剛性需求力正在耗盡。目前最具爭議的是城鎮住宅空置率，有的學者講：“中國有6800萬套空置住房，中國住房市場的現狀是總量已經過剩。”有的則認為，全國空置房僅1100萬套，仍處於合理區間。如果說空置率是一個無法核定的數據，那麼爭議比較小的是中國住房自有率這個數據，這可以從另一側面說明中國住房供給總量的現狀。目前，農村住房自有率為98%，城市居民住房自有率為85%。此外，還有15%的居民擁有兩套住房，中國最富有的5%的人，至少有3至5套住房。此外，不能忽略在建的住房。按照這個數據，可以說目前中國房子的總量可以滿足百分之百家庭的需要。針對這個問題，一些學者把中國房地產市場最大剛性需求指向了未來變成城市市民的2.5億農民工。且不說2.5億農民工是否都願意和有能力進城，單從目前的城市高房價看，這屬於不負責任的對農民的“忽悠”。目前城市房價已經使城市白領階層望而生畏，顯然更超過農民的承受力。在中國自有住房率已經很高，現有存量剛性需求相對飽和，新剛性需要尚未形成的空檔期，單純靠投資需求支撐的房地產將會無法持續下去。 　　第三，政府已陷入債務困境之中，房地產最大推動力將會大幅度衰減。國家審計署發布的2013年第32號公告《全國政府性債務審計結果》顯示，截至2013年6月底，全國各級政府負有償還責任的債務206988.65億元，其中地方負有償還責任的債務108859.17億元。2014年、2015年將是政府還款集中期，資金需求密集，而未來3年之內也是房地產泡沫瀕臨破裂的高風險期。地方政府之所以有抑制不住的負債投資的衝動，根源於兩大原因：一是外部的體制因素，缺乏剛性約束的金融融資體制和政府負債的管理體制。二是內部的原因，房地產催發形成的土地財政收益驅動。許多地方依靠的土地出讓金收入要占預算外收入的60%以上。從2003年到2012年，土地轉讓金與地方本級財政收入的比例平均為50%。土地成為名副其實的“第二財政”。政府不僅是房地產市場最大推手，而且也是房地產最大的受益者。全國工商聯曾有統計調查顯示，整個房價當中有61%是被政府拿走了，其中包括地價與極高的稅費。根據官方數據粗略估計，政府和銀行2012年從房地產獲得的收入為47917億元，占全年房地產業銷售額6.4萬億元的75%。一方面是政府高額負債，另一方面是可供政府拍賣的土地資源越來越少。政府作為房地產最大推動力的這只手，其推力大減，房地產市場就會驟然降溫。 　　第四，房地產對居民財富抽吸的黑洞效應，已經到了無財富可吸的地步。目前捲入中國房地產這場遊戲的，不僅僅是地方政府、房地產商和銀行，還有一個龐大的居民群。中國幾千年傳統的農耕居住文化，使中國居民對土地和房產具有西方發達國家所沒有的偏好需求。中國農民打工掙到第一筆錢，首選的投資是在農村蓋房子。在城市也是如此，無論是剛畢業的大學生抑或是剛到城市工作的人，大家不約而同地認為，在一個城市工作，必須有自己的房子。為了實現這個目標，基本上是舉父母和親戚的所有財力來解決。中國傳統文化決定了對購房的偏好，給中國房地產市場需求提供了動力。有關統計表明，西方發達國家自有住房率比較低，最低的只有30%，多數在40%至60%之間，超過60%的主要有英國和美國，分別為67%和64%。而如前文所述，目前中國城鄉居民自有住房率都遠高於西方。安聯集團發布的《2011年全球財富報告》顯示，中國富裕人群的房產占其總資產比重為72%。由於大量中下層居民是在房價出現高位後進入的，他們大部分是負債買房，房地產占其總資產的比重更高，甚至是負債資產。這些數據說明，目前中國居民財富總量中約有80%集中在房地產上。目前房地產對一般居民財富的抽吸效應，已經到了無財富可吸的地步。在居民財富80%被房地產捆綁的情況下，房地產泡沫一旦破裂，將會使城市80%以上居民的財富嚴重縮水，將會使大批的中產階層陷入入不敷出的負債生活，其中還有一部分被城市化的農民。 　　第五，與房地產相關聯的製造業出現了產能過剩。截至2012年底，我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃等產業的產能利用率分別僅為72%、73.7%、71.9%、73.1%，明顯低於國際通常水平。從2013年底開始，治理產能過剩成為中央推進產業結構調整的重要工作之一。從經濟系統產業關聯看，這些過剩產業恰恰是與房地產發展關聯度密切的產業。這些與房地產關聯的下游產業，它們的過剩恰恰是房地產投資過剩在下游的表現。正是由於房地產快速發展，形成了對這些下游產業的強大需求，才導致其盲目擴張。這些產業的產能過剩不僅僅是房地產投資過剩的前兆，更需要我們警覺的是，房地產泡沫一旦破裂，與此關聯的已經產能過剩的產業，將面臨著更加過剩的危機。

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