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公共租賃房的改革邏輯

http://www.CRNTT.com   2013-12-19 12:10:42

第二，廉租房的退出機制是一個問題。由於廉租房的申請人一般都是本地戶籍的低收入階層，他們的收入水平往往已經固化，無法在可見的將來大幅度提高收入水準，因此這部分民眾就會遇到一個非常尷尬的問題，他可能需要在廉租房中一輩子居住下去。如果他們真的是貧窮也就罷了，萬一收入上漲也會通過各種方式隱瞞，從而賴在廉租房裡。舊的不願意出來就會產生這樣一個現象，政府蓋房的速度永遠比不上居住需求的數量，最終會給政府背上一個沉重的財政負擔。 　　但是在以貨幣補貼為主要保障形式的公共租賃住房系統中，這樣的問題就可以迎刃而解。按照《通知》表示，公租房租金原則上按照適當低於同地段、同類型住房市場租金水平確定，各地可通過減免租金或貨幣補貼的形式，根據保障對象的支付能力實行差別化租金。同時並軌後，隨著保障對象支付能力的變化，政府可以動態調整租金減免或補貼額度，直至按照市場價格收取租金。 　　以貨幣的方式來對低收入階層進行住房補貼，這種思路最早見於美國經濟學家弗裡德曼的“租房券”。1960年代，鑒於美國越來越多的城市為了解決中低收入問題而由政府出租建設了大量的公共住房，弗裡德曼意識到其中可能出現的問題，他提出了一個非常有創見的想法：由政府給沒有住房的低收入群體一定金額的租房券，由其自己來決定在哪選擇租房，而房東則憑借租房券向政府領取財政補貼。 　　這個做法的好處是避免讓政府承擔過多的財政壓力，甚至釀成金融風險；同時居住者有了選擇的自由，因為在目前的公共住房體系下，絕大多數由政府運營的公共住房都是集中固定在一個區域，而這些區域可能並不是一個合適的就業地點。如果居住區域沒有好的就業機會，那麼這種看起來整齊劃一的公共住房就會變成一個死氣沉沉的貧民窟，成為各種社會問題的溫泉。 　　事實上，目前中國很多地區的經濟適用房和廉租房就已呈現出類似的苗頭，由於城區內建設公共住房的地區很少，因此把大量的經濟適用房和廉租房都建設在郊區。這種住房固然解決了一些低收入階層的住房問題，但是由於周邊缺乏相應的就業機會，房子建好之後卻往往伴隨著大面積的空置率，這樣既浪費了政府的財政資源，又解決不了低收入階層的住房問題。 　　這樣來看，由實物保障向貨幣補貼的公共租賃住房模式是一個偉大的轉變，無論怎麼高評價都不為過。不過即便如此，在實際運行過程中還是有很多問題需要解決。 　　首先，政府要從建設公共租賃住房的任務中解脫出來。從《通知》中得知，今後無論是中央還是地方財政都會有大量的資金投向公共租賃住房體系建設，大量的資金投入固然體現了政府解決低收入階層住房問題的決心，但如前所述，這樣大規模的住房建設未必能夠提供好的住房系統。很多經濟學家早已解釋了這個現象，因為政府並不是一個合格的房產開發商和房屋租賃公司，1998年房改之前政府在福利住房上的失敗就是一個例證，而國外也沒有多少成功的經驗可供借鑒，更為重要的是，大規模的住房建設會給政府背上沉重的財政負擔，引發金融風險。

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