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中國住房市場明顯供大於求

http://www.CRNTT.com   2014-07-11 09:03:39

高杠杆率制約政策空間 　　不僅國際環境已經發生巨變，國內經濟運行環境也與2008年有較大不同。國內經濟環境最重要的變化是經濟杠杆率大幅度上升，金融風險增加，制約了貨幣政策的空間。 　　從國家資產負債表分析，2008年以來我國企業負債率急劇上升，經濟總杠杆率(杠杆率=債務總量/GDP)大幅增加。我國經濟總杠杆率在2008年以後經過了兩次快速上升：第一次是2009年前後，我國政府為應對全球金融危機，實施了積極的財政政策和寬鬆的貨幣政策，對應的是信貸與貨幣的快速擴張，總體杠杆率在一年左右的時間裡從1.27上升到1.7；第二次是2012年第三季度至2013年底，杠杆率從1.7上升到2以上。經過兩次杠杆率快速上升，過去五年我國總體杠杆水平提高了70多個百分點。從國際經驗看，一個經濟體在五年時間裡杠杆率上升30個百分點，就意味著爆發金融危機概率大大上升。此經驗對我國金融風險有重要的警示意義。 　　資產負債表的快速擴張必然反映在金融體系上，整體杠杆率的快速增加對應著金融體系的快速膨脹。2009年至2013年間，銀行資產增加了一倍多，以信托為代表的各種“影子銀行”快速膨脹，信托資產總量從3000億元迅速增加到10萬億元。據統計，各類“影子銀行”的資產總量已經超過30萬億元。最值得關注的是這些資產的質量。當前我國的資本收益率只有3%左右，而這些影子銀行的融資成本在10%左右，有些甚至超過20%，是典型的“龐氏騙局”。2014年初，一些到期的信托和債券出現違約，市場風險偏好明顯降低，投資開始成為驚弓之鳥，影子銀行擴張將難以為繼。 　　可見，通過擴張貨幣方式刺激經濟及房地產市場的空間已經很小，如果再次強行刺激，會使經濟杠杆水平進一步上升，金融風險大大增加。 　　房地產市場供大於求 　　通過刺激房地產投資達到刺激經濟增長的前提條件是房地產市場相對短缺，但遺憾的是，這個條件已經不存在。 　　中國住房消費水平已經超越了經濟增長所處階段。從全球看，各國住房消費水平與經濟增長水平呈正比例關係，經濟發展水平高的國家，人均住房占有面積大。中國城鎮人均住房占有面積(建築面積)從1998年的18.7平方米增加到2013年的35平方米，已經超過中等發達國家的水平，與人多地少的中國國情不匹配。 　　從城鎮人口增長情況看，城鎮住房的供給大於人口所致的住房需求。從2013年的農民工監測報告看，截至2013年底，我國農民工人數是2.69億，其中只有0.9%的人實現了在城市購買住房的願望，其餘都是由所在單位提供免費居住場所或租房居住。真正對城鎮住房市場有影響的是城鎮戶籍人口自然增長，這部分人口每年增長約220萬，新增加約100萬套的住房需求。另外，城鎮住房的更新改造或改善性需求每年約400萬套。因此，城鎮每年的實際新增住房需求約500萬套，而2013年我國城鎮住房供給是1300萬套，住房供給遠大於住房需求。

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