這還不包括養老機構中的其餘配套設施、護理人員、老年人消費等延伸領域。據專家分析，整個中國養老市場的商機大約在4萬億。顯而易見，養老產業雖然是夕陽工程，但對市場來說卻是朝陽產業。
資本逐利而來。被吸引的，不止有像汪曉鳴那樣的個體商人，還有更多甚至更大的玩家。
2010年6月，“泰康養老股權投資計劃”獲保監會批准試點，首個試點地擬選北京昌平區。有消息稱，泰康人壽已在北京昌平小湯山溫泉鄉購置了2000畝地，斥資40億元，擬建新型健康養老院“泰康之家”，預計2013年將建成。
2010年12月，合眾人壽與湖北武漢蔡甸區政府合作，計劃興建“合眾人壽健康社區”，預計投資80億元，首期動工面積約700至800畝。
國內壽險業“老大哥”中國人壽亦不甘落後。有消息稱，為了進軍養老產業，中國人壽內部的組織機構設置、人員配備等已經基本就緒。
老齡化趨勢與險資配置的雙贏選擇
因為保險資金規模大、周期長、希望獲得長期穩定回報等特點，非常適合投身養老產業。保險資金投資養老產業的實踐，將使壽險產業鏈拉長20年，是對保險商業模式的一大創新和發展。保險資金介入將大大降低養老社區的融資和運營成本。
上海崇明島空氣宜人、綠樹成蔭，距離上海市區約1小時的車程，素有“中國長壽之鄉”之美譽。該縣相關負責人說，基本已確定中國人壽、泰康人壽兩家保險公司在該縣投資養老社區，雖然目前還沒有簽署正式的協議。
在中國，泰康人壽是最早發現養老社區這一商機的保險公司。2009年11月，保監會正式批准泰康人壽的第一個養老社區投資試點項目，這一創新項目被業界視為“具有全國性的示範效應”。
2010年3月，泰康內部舉行了全資子公司泰康之家投資有限公司成立儀式，注册資本金22億元，再次搶先成為保險業首家養老社區投資實體。
資格拿到後，接下來該怎麼運作。整個中國保險業在這方面經驗空白，泰康人壽心裡自然也沒底。當年4月，泰康人壽董事長兼首席執行官陳東升坐上了飛往美國的飛機。
“養老社區投資規模大，回收期長，必須有長期資金支持。”陳東升在考察中發現，如果有保險資金來支持，這一問題會迎刃而解，保險資金介入將大大降低養老社區的融資和運營成本。
而從資金運用角度看，保險公司投資養老社區，相當於發行了一個30年、50年的長期企業債券，同時又滿足了保險資金對長期、穩定收益的需求。在陳東升看來，“這是解決保險公司資產負債不匹配的有效途徑。”
在美國成熟的養老社區，入住率可以達到95%，遠高於酒店的平均入住率。更重要的是，老人在養老社區的平均居住年限超過10年，很多人從退休開始在養老社區的生活時間達到20至30年。
“這麼高的入住率，平均居住年限超過10年，相當於簽了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，這對於保險企業是什麼概念？”陳東升說。
進一步從產業鏈來看，養老社區向上銜接醫療保險、護理保險和養老保險等產品，推動保險產品的創新，同時帶動下游的老年醫學、護理服務、老年科技產品等產業，能夠極大地延伸和擴展壽險產業鏈，同時有效整合關聯產業。
這次考察讓陳東升對養老社區規劃有了一個清晰的概念和框架。“我們要率先找最好的葫蘆畫瓢，國際上被證明是成功的商業思想、商業模式同樣也能在中國落地，這是商業規律所決定的。”
先規劃，後建設，進而吸引富裕的老年人群入住，成為保險公司進軍養老社區這一不動產投資的基本構想。
土地定價事關成敗
土地定價在很大程度上決定了保險公司投資養老產業的盈利周期，保險公司希望政府能夠以非市場化方式，在土地出讓上給予優惠政策。政府則顧慮投資機構動機不純，借養老為名，行地產之實。
對於未來養老社區的規劃，保險公司描述了相似的情景，幾乎都是建立一個大型的綜合養老服務體系。但對於養老產業的盈利模式卻是各執一詞，尤其是在獲得土地的方式上出現了明顯的分歧。
分歧何在？有人認為這是微利行業，甚至十年內都要做好虧損的準備；也有人認為這毫無疑問是筆賺錢的買賣。賺與虧的關鍵則在於，以何種方式或渠道拿地。
一家壽險公司相關人士認為，保險公司投資養老社區，能否盈利的關鍵在於是否得到政府的支持。如果政府用特殊規劃用地的低價將土地出讓給保險公司，這幾乎就是穩賺不賠的項目，至少可以有土地收益作為基本保障。
但另外一種聲音反駁說，不能單純依靠政府低價出讓土地，最終還是應該以商業地產的方式獲得土地，並進行商業化運作。
顯然，土地定價在很大程度上決定了保險公司投資養老產業的盈利周期。為此，保險公司沒少“公關”地方政府。
一家保險公司相關人士直言不諱，有些養老社區項目之所還沒有動工，“主要還是和政府就土地價格沒有談好。”沒有談好的關鍵在於，“保險公司希望政府在土地價格上打個折，但政府有自己的考慮。”
政府的顧慮或許在於，擔心投資機構動機不純，借養老為名，行地產之實，“有掛羊頭賣狗肉”之嫌。一位業內人士稱，一些已有的所謂的養老項目中，只是部分用於養老公寓等建設，而其他則建成商品房直接賣掉，獲得高額的回報。
某地方政府官員在參加養老社區產業發展研討會上直言，養老社區與一般的公立養老（院）機構的重要差別在於養老社區是市場化定價，而非政府指令價或指導價。言下之意，商業性的養老地產項目只能通過市場化渠道獲得土地。不過，據記者了解，各地地方政府對於保險資金拿地建養老社區，還是或明或暗給予一些優惠政策。
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