不少保險業內人士表示，如果只能通過市場化渠道獲得土地，養老社區的投資可能會虧損，即使賺錢也極為有限。但也有業內人士認為，養老產業的產業鏈非常長，附加值大，上游是原有的保險產品，下游可延伸到幾乎所有服務體系，再加上嚴格控制採購成本和物流供給，相信盈利空間還是可觀的。
此外，保險公司有長期資金，又有大量的客戶資源和機構網絡，如果未來可以通過產品創新，發行以服務承諾為保障，而非提供現金保障的新型保險產品，這些得天獨厚的優勢也是其他機構無法比擬的。
呼喚國家養老配套政策護航
投資養老社的美好構想都要在壽險產業上游產品穩步發展的基礎上，以及國家政策支持下才能付諸實現。扶持政策的關鍵在於減少稅賦
對於所有覬覦國內養老產業的投資商來說，上海親和源養老公寓是一個樣本。這個上海首家高端養老公寓由民營企業投資6億元興建，採取的是會員制和產權樓兩種入住方式。會員卡的最高售價達到了近80萬元，產權房售價達到了平均1.5萬／平方。
近兩年來，親和源接待了不少前來虛心討教的投資商，其中就包括了保險公司。“我們去親和源考察過，他們已經把國外的模式給做出來了，但還不是很到位，而且模式中一些環節並不適用於我們。”一家保險公司不動產項目負責人說。
上述負責人口中的環節指的是，產權房的出售模式。“如果保險資金以這種方式運營養老社區，可能不會被監管部門放行，也會被市場質疑投資的動機，究竟是想做養老產業還是做地產投資？”
誠然，和地產商、民營企業等相比，保險公司動用的是被保險人的保險資金，只能長期持有養老產業，不得上市交易，因此只能以租賃的形式來實現回報。那麼，沒有產權歸屬感的租賃關係，能夠迎合多少中國退休老人的消費意願？租賃價格，成為關鍵。
另外，和政府興建的非營利性養老院相比，保險公司要以商業養老地產項目的標準來打造中高端養老社區，優質的醫療資源和多樣化的公建項目，是吸引富裕老年人群簽訂長期租約的重要砝碼。這樣一來，回報周期可能會被拉長。
困境之下，保險公司直陳訴求。“市場化拿地會推高養老社區投資和經營成本，因此需要政府有相應的產業政策來彌補。”多家受訪保險公司相關負責人觀點一致。養老社區投資雖是企業行為，但離不開政府多方面的支持。
扶持政策的關鍵在於減少稅賦。“興辦養老社區的過程中涉及營業稅、房產稅和所得稅，我們希望政府能給予一定的稅收優惠。”此外，還可以考慮將土地出讓金返還，從而部分彌補養老社區市場化取得土地成本的劣勢。
另外，政府還需要制定養老社區建設和服務的標準，以規範產業的發展。在政府審批環節，需提供便捷、快速的服務，否則企業的經營效率會很低。
保險公司面臨“綜合運營商”角色挑戰
一個囊括醫療、護理、娛樂、物業等服務在內的高端養老社區，令投資者更像是一位“綜合運營商”，這個全新的角色，正在考驗著保險公司的“集體智慧”。
“一般國際上養老社區的回報周期是10年以上，保險公司如果大手筆投資公建項目和配套設施，回報周期有可能長達20年以上。”一位業內專家說。
事實上，保險公司也不是沒意識到這個問題。某大型保險公司成立不動產投資子公司已有時日，團隊建設已搭建完畢，但至今仍無明確的養老地產項目浮出水面，僅停留在研究論證階段。
該公司一位項目經理坦承，“開弓沒有回頭箭，如果沒有充分的市場調研，沒有明確清晰的定位，以及明確的盈利模式，我們是不會輕易下手的。”
在具體的困難中，保險公司提到，保險投資不動產政策亟待細化、養老社區建設規劃標準缺位、退休人員醫保能否異地轉移等系列政策壁壘也並未完全突破，這些都是制約保險資金投資養老社區的障礙。如果政府不支持，只有企業的單方面熱情，這個產業很難發展起來。
人才的缺乏亦是一大難題。首先是社區規劃建設、管理人才幾乎沒有；二是老年專業護理人員有600萬至700萬的缺口，目前院校護理學中沒有專門養老護理專業，未來如何與市場對接？
最關鍵的一點是，在投資養老社區過程中，保險公司很難單兵作戰，除提供資金來源和相關保險服務外，在社區開發及物業管理方面則力有不逮。從前期開發到後續管理，這其中必定要給地產開發商和護理、物業等第三方服務機構安置角色，保險公司的協調至關重要。（來源：上海證券報） |
