而上海則試點了所謂的“6＋1模式”，是指由開發商出資在原有6層住宅頂層加蓋一層，加層房屋出售所得用於補貼電梯安裝與前期保養費用，業主只需支付電梯運行費。
張險峰認為，發動社會力量投入改造的模式值得肯定，企業通過先期投入改善了居住條件，自然可以通過後續服務收取應得的費用。在推行這種模式之前，還是需要政府提前做好頂層設計和系統規劃，把各種技術方法、各種渠道籌措的資金統籌加以考慮，避免重複建設或單一科目改造帶來新的問題。
挖掘新的盈利空間
與政府補貼為主的基礎設施改造相比，公共服務產品的提供和收費，可以為企業參與老舊小區改造帶來更大的盈利空間。
張險峰告訴記者，老舊小區改造，其實可以在建造技術和產品、地上地下空間的挖潛利用、後續管理運營等環節，創造新的盈利空間。
比如在土地空間挖潛方面，可以通過優化規劃設計，把邊角廢棄土地、地下空間進行二次開發，改為停車、商業服務、運動休閑、養老服務等設施，為投入改造的企業帶來土地經營效益。在水系統、供熱、網絡、電梯改造中，鼓勵建造商與運營捆綁，在運營收費中實現資金平衡等等。
不過，多位業內人士均向21世紀經濟報道記者指出，與“棚改”等其他城市更新模式不同，老舊小區改造過程中，不可避免的要與居民持續溝通，如何提高居民購買服務的意識，顯然是重中之重。
願景明德集團承接了北京勁鬆小區等多個老舊小區改造的標杆項目。其城市更新部門負責人告訴記者，光做老舊小區物業管理，幾乎是不可能實現盈利的。老舊小區普遍存在物業管理較差的問題，導致居民不滿意，也就不會主動繳物業費，所以公司就沒有意願進行老舊小區的物業管理，或者是物業管理水平越來越差，“這是一個惡性循環”。
如何走出這個循環？這顯然需要政府部門與企業做更多的工作。
其中，政府部門應當從制度設計、政策法規、技術標準、財政補貼、系統規劃、市場准入、公眾參與機制、推動技術創新和集成應用等多方面，進行頂層設計和因地施策，發揮政府應有的主導作用。
同時，基層、社區的引導作用不可忽視。一位北京某老舊小區的居委會工作人員告訴記者，在是否需要電梯改造的問題上，居委會組織了居民議事會和樓門長會，率先獲得小區內部分積極分子的認可；隨後居委會幹部分成10個工作組，早上7－8點入戶收集老年居民意見，晚上9－10點入戶搜集年輕居民意見，多輪溝通後最終獲得了一致同意。
而在企業層面，上述願景明德人士告訴記者，他們在某小區的閑置空地上新建了社區服務中心。中心內部引入哪些服務商家，是通過向居民發放2000多份調查問卷得到的。同時，還順應居民要求，為社區街邊二十多年的理髮師傅，裝修改造了二十多平米的營業空間。
目前，該負責人介紹，願景集團在勁鬆小區的業務，收入主要有三個來源：第一是物業費，相對較少，但也能彌補當前部分運營缺口；第二是停車管理，整個小區有五百多個停車位，這部分帶來一定的收入；第三是企業利用自有資金投資改造，在街道的支持下，把社區內閑置、低效利用的空間盤活起來，引入便民服務業態和社區廣告所產生的收入。未來，還將引入一些入戶的保潔、維修的收入。
張險峰指出，“老舊小區改造首先是一項社會事業，其次才是一塊市場經濟的蛋糕。因此，在平衡社會效益和經濟效益中，應以社會效益為先，在確保群眾滿意的前提下再考慮經濟效益。”
（來源：21世紀經濟報道） |
