一、調控最重“靴子” 房產稅年內開閘？
1、調控終極利器 房產稅改觸動樓市神經
進入6月，徵收房產稅的傳言已然漫天飛舞。在一輪又一輪的地產新政出台後，中國樓市仰首等待的最後一只靴子是房產稅。
5月31日，中國政府網全文公布了《國務院批轉發展改革委關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》，其中“深化財稅體制改革……逐步推進房產稅改革”的提法最為引人關注，無疑再度觸動了敏感的樓市神經。幾乎各大媒體都將這一消息列為頭條新聞，視之為房產稅即將開征的預示。這樣一句簡單的官話，竟使當天國內A股市場的地產股大幅跳水。（廣東《南方周末》）
房產稅被解讀為宏觀調控的最後一把“利器”。以至於一有房產稅的風吹草動，就會讓股市產生劇烈反應。而整個5月，A股都在房產稅的傳聞中上下顛簸。有證券界人士說，5月25日下午受房產稅利空傳聞的影響，A股房地產板塊盤中指數最大跌幅一度達3.47%，逾百億資金蒸發，而5月份全月9.7%的跌幅也創下了自去年9月以來單月最大跌幅。這位證券界人士認為，雖然圍繞房產稅傳聞的地產股多空博弈已讓他“審美疲勞”，但仍不得不承認，“傳言殺傷力太大了”。（北京《財經國家周刊》）
2、上海首吃螃蟹 本輪樓市調控最大懸念
上海出台房產稅一推再推，如今已成本輪房地產調控的最大懸念。最新的消息說，目前上海和重慶的房產稅方案已經上報國務院，等待批復。很多人預計，上海的房產稅方案很可能會和上海的樓市調控細則一並出台，上海將成為第一個吃房產稅這只螃蟹的城市。（北京CCTV網）
地方政府對開征房產稅的濃厚興趣尤為令人驚異。5月12日，上海市政府將在當月公布房產稅徵收辦法細則的消息在媒體發布，似乎宣示著開征房產稅已從傳言變成現實。根據廣為流傳的初步草案，家庭人均面積是衡量是否徵收房產稅的重要依據。（河北《燕趙都市報》）
業內人士認為，自新“國十條”頒布以來，北京、深圳等地相繼出台地方調控房地產細則，上海始終沒有出台細則也沒有新舉措，因此上海需要一個所謂的“創新”的態度表明調控決心。（北京《中國經營報》）
3、事關地方利益 房產稅流產可能性不高
房產稅何時要落地，經過數年的討論、數月的猜測和辟謠之後，國務院最終在5月31日表態：要逐步推進房產稅的改革。隨後，被重點關注的就一個詞：“逐步”。“逐步”是多少步？圍繞著這一說法，地方政府的態度成為時下關注度焦點，但是截至目前，大多數城市都沒有明確的表態。不過，重慶、上海和北京有先行一步的姿態，按照多位學者的意見，從技術層面來看，房產稅是想收就能收，北京最早可能明年開收；但是從市場和社會利益層面來看，可能還需要等待時機。（北京《新京報》）
由於政策目標模糊、各方利益博弈激烈，房產稅可能出現未試點先流產的狀況。事實上，這樣的可能性微乎其微。地方政府通過土地財政與開發商捆綁在一條船上，以往的歷史的確如此。但是房產稅的出現很可能會改寫這一歷史，眾所周知，地方政府之所以依賴土地出讓金主要是因為中央地方分稅之後，優質稅源的流失。房產稅這一主要地方政府收益稅源的出現將改變地方政府稅收來源不足的問題，目前市場上較高的投機比例反而為地方政府提供了較多的徵稅對象。可以說在目前的房地產市場高溫的狀況下，房產稅使地方政府與開發商利益出現分裂。（上海新民網）
此外，考慮到大多數大城市因其中心城區可出讓的土地面積已經大大減少，郊區面積也已經較為緊缺，實際上無論地方政府短期以多高的價格出讓土地，未來可以出讓的空間已經變得越來越有限。更何況這些土地出讓金要分攤至未來50-70年使用，實際政府可以從土地出讓獲益的空間更是大大減少。一旦這一地方政府與開發商的共同利益基礎收緊乃至逐漸消失，那麼地方政府給予開發商或明或暗的政策支持將會大打折扣。
尤其是在中央政府強力宏觀調控干預與廉租房、經適房作為政治任務大量開建的情況之下，開發商資金鏈收緊，樓市走低推動地價走低，地方政府將更有動力加緊徵收土地增值稅和房產稅來維持土地出讓金下降的損失，屆時再談地方政府與開發商同坐一船恐怕殊為可笑。時移世易，變法宜矣，2008年次貸危機大潮無法再度來襲，即便中央忌憚歐債二次探底風波，但事實上超大危機再現的概率幾乎為零。因此開發商無法指望類似2009年的天量信貸支持來改變2010年緊縮的狀況，在資金寬裕時期盡早降價以應對未來緊縮，同時積極參與到經濟適用房與廉租房市場建設中去，恐怕是未來的主要出路。（北京中國經濟網） |
