1998年，住房商品化改革啟動時規定“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”，具體是“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。但實踐中政府的目標顯然有所偏差，廉租房和經濟適用房的供應比例嚴重偏低，導致大多數人都被趕到了商品房市場。
另外，當時“中低收入家庭購買經濟適用住房”的規定，也是一個空頭支票。2007年8月，中國政府出台了《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這是廣受市場關注的中國住房保障體系的綱領性文件，但單從題目中就可以發現涵蓋範圍已經縮小為“低收入家庭”，而不再是以往的“中低收入家庭”。文件同時指出“經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭，並與廉租住房保障對象銜接”，這意味著中國政府已經否定了1998年住房改革時將中等收入群體納入經濟適用房覆蓋範圍的規定，這也是近幾年經濟適用房的風光落後於廉租房的原因之一。
這似乎意味著中國已經在悄悄進行著“二次房改”，縮小了住房保障的範圍更加腳踏實地，這是正確的選擇，因為理論上靠經濟適用房解決中等收入群體的住房問題是不可行的。由於經濟適用房的涵蓋範圍過廣，必然要面臨分配的難題，除了導致腐敗和暗箱操作，就是導致萬人排隊或者倒賣房號的現象。這裡面包含了巨大的隱性成本，導致經濟適用房既不“經濟”也不“適用”，實踐中也印證了這一點。
當然，對於中等收入群體，中國政府似乎並沒有放棄繼續保障的努力，最近幾年各地推出的限價房就是為了更多地惠及中等收入群體。但限價房只是地方政府的單獨行為而沒有在全國推廣，限價房的供給和需求仍然面臨巨大的缺口，這導致限價房仍將面臨同經濟適用房同樣的問題。而且限價房由於更多地跟隨市場定價，一般為市價的70%-80%左右，如果市價大跌限價房也將黯然失色，2008年廣州等地就曾出現大批預購了限價房的業主拒絕收房的現象。再加上開發商往往在房屋質量上做手腳，所謂“鋼筋像積木”，總之，限價房也無法從根本上解決中等收入群體的住房問題。
不得不提的是，讓有限的財政資金主要解決最低收入群體和低收入群體的住房問題，只是政府履行保障責任的一面，最重要的是政府要通過房地產市場的宏觀調控來間接“保障”人數較多的中等收入群體，否則政府就有通過縮小保障範圍逃避責任的嫌疑，這一點尤其令人擔憂。
總之，中國並不需要也沒有能力構建多層次的住房保障體系，如果盲目擴大住房保障體系也只是在開空頭支票。目前住房保障體系首先要關注最低收入群體，加大廉租房的建設，2007年以來廉租房建設的提速已經令人欣喜；其次，應讓現行的經濟適用房和限價房政策逐步退出歷史舞台，對於低收入群體，即使要建經濟適用房進行保障，也一定要採用租賃的形式，把經濟適用房打造成一個加強版的廉租房。 |
