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| 2014年5月17日，杭州人居展現場一家大型樓盤的沙盤前，前來咨詢者寥寥無幾。 |
中評社香港6月25日電／過去十年，中國房地產市場經歷了幾起幾落，關於房地產泡沫的爭論也已經持續多年。當前的房地產調整與以往不同，它不僅僅是前期強勁反彈後的自然回落，而是叠加了中期結構性拐點的影響。
英國《金融時報》6月24日載文《中國告別房地產繁榮時代》，文章說，過去十幾年來房地產作為拉動內需的最主要引擎的時代已經結束了，而未來一兩年房地產建設可能出現大幅下滑是中國經濟面臨的最大下行風險。
房地產面臨結構性拐點
首先，本次房地產的調整與以往幾次周期不同。首先，2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地產下滑均發生在宏觀政控和房地產政策驟然收緊之後，而本次房地產下滑並沒有明顯的政策觸發因素。另外，近幾個月新開工面積下滑之迅速和劇烈也超出以往，可能意味著開發商不僅面對融資困難，而且對未來發展前景也並不看好，在市場疲弱的情況下迅速大幅削減新開工項目。第二，供求格局相比過去已經發生轉變。過去幾年，房地產新建面積持續攀升，已經超過了由城鎮人口增長所帶來的內在“剛需”和舊房更新改善的需求，住房供給中用於滿足投資性需求的比重在增加，而投資性需求的支撐因素正在削弱。
其次，“剛需”被高估。許多人用城鎮人口的增加和需要更新改善的房屋數量來估算住房的“剛需”大數。我們認為，用新增城鎮人口來估算城鎮化帶來的新增住房需求會高估“剛需”。這是因為在新增城鎮人口之中，只有一小部分來自城鎮戶籍人口的自然增長，而百分之四十以上來自於城鎮行政區域擴大或變更帶來的農村人口劃轉。這種“行政”性的城鎮化意味著新增人口原來就有住宅，而並不是全部都會拆除重建。另外40%多來自於常住非戶籍人口的增加，但是這部分人由於購買力低下，絕大部分都無法參與到城鎮住房市場（我們假設其中10%的人能買房），而且因為戶籍問題也不能享受社會保障房。這樣算來，每年兩千萬新增城鎮人口帶動的商品房剛需只不過三、四百萬套。
最後，從更新改善需求而言，根據2010年第六次全國人口普查，城鎮居民戶均住房為1套左右（其中自有住房比重為75-78%），而約有5740萬戶城鎮居民住房建成於1990年之前（其中1980年之前約1800萬戶），很快就需要更新重建。據官方統計2010年以來保障房基本建成已經超過1600萬套，其中棚戶區改造在650萬套左右。也就是說上述更新改善需求已有部分得到滿足。假設今後餘下1990年之前建成的舊房的更新速度為每年400-500萬套，1990-2000年之間建成住房更新為每年100-200萬套，因而每年總的更新改善性需求大約為500-600萬套。 |
