不少專家說中國樓市的剛需是長期巨大的，這種判斷顯然是遠離現實的。除此之外，中心的數據還顯示，中高收入家庭的未被滿足剛需已經很低，未被滿足的剛需主要集中在中低收入家庭。這意味著，剛需的主力是中低收入家庭，而這部分人大多承受不了目前的房價。中國房地產去庫存的壓力這麼大，如果剛需無法承擔其重任，由誰來承擔呢？
剛需不接盤，那就只有投機者來接盤。比如全國眼下最火的樓市深圳，就是一個例子。目前深圳樓市火爆的銷售數據，有一個重大的特征，那就是大戶型異常火爆，推高了深圳整體樓市的行情。例如，鴻榮源－壹方中心，推出370套約148至376平米的4至5房單位，最低售價每平米7.3萬元，最高售價每平米17.5萬元。開盤2小時便基本售罄；恒裕濱城Ⅱ期，推出480套約170至270平米產品，均價約每平米11萬，開盤當天銷售八成。12月1日加推172套170至230平米大平層產品，也取得了不錯的銷售成績；華潤悅府推出290套單位，戶型面積為250平米至360平米三房至四房產品。備案價為每平米10.18萬元至20萬元，其中以每平米12萬元至16萬元為主力價格區間，頂層複式產品為每平米20萬元。這些動輒以千萬為計的豪宅，真的是剛需嗎？
不少做影子銀行金融產品的同學向我反映，深圳的很多房子其實被打包到了p2p金融、互聯網金融、信托、理財產品裡面去，也就是充當了其債務融資的抵押品；還有的就是純粹作為投機投資，或者作為地下錢莊的洗錢工具。具體來說，影子銀行的資金不少投入了以房地產為抵押物的高利貸裡，有的幹脆直接進入了樓市。另外，香港是中國大陸的非法現金流洗錢中心（每年數千億美元之巨），深圳毗鄰香港，坐享地下錢莊海量流動性之便利。這些錢不少便以樓房的形式囤積著，由於深圳地產可以在香港某些金融機構做抵押品融資，就可使黑錢流出境外。
深圳在p2p金融、互聯網金融、信托、理財產品、地下錢莊等方面均走在全國前列，深圳樓市（特別是大戶型）的火爆與之密不可分。再推而廣之，整個一綫城市的房地產均通過影子銀行放大了杠杆，一綫城市樓市的堅挺，很大一部分源於影子銀行的杠杆支撑。房地產的危機并不是供求的危機，而是融資杠杆的危機，就像漢能股票的腰斬風險，并非其二級市場的供需，而是其被用來作為質押物融資的杠杆風險。漢能股票如今已被五折出售，中國房地產能好自為之嗎？
牛奶去庫存可以倒掉，房地產去庫存為什麼不能降價呢？去庫存絕對不能靠投機需求，只能靠剛需，而剛需要如何釋放出來？這需要房地產商拿出誠意來，也需要國家拿出政策支持和金融支持來。另外一綫城市樓市逆勢火爆背後，有巨大的影子銀行杠杆風險，這一點和超級股災中巨大的場外配資杠杆風險相仿，不可不防。
房地產去庫存之戰不僅是供需再平衡之戰，更是金融杠杆風險之戰，搞不好會重蹈股災的覆轍。 |
