●轉折之年
“房價問題已經是深圳最大的政治問題。”一位深圳市政府部門負責人對記者坦言。
實際上，深圳市在1988年就率先提出：深圳市住宅局代表政府建設微利房，以成本價向居民出售。住宅局可獲微利，以彌補建設福利房的虧損。它實際上是一種成本房。
1993年，這個城市曾自豪地宣稱，深圳市有戶籍人口的住房問題已經基本解決，該市住宅局因此於1992年獲得了聯合國人居榮譽獎。
當時深圳房地產兩軌多價的住房體系已經規劃好了藍圖。《居屋發展綱要》還擬訂了福利房占30%，微利房占40%，商品房占30%的比例，並注明：此後，建房比例中的兩頭逐漸減少，微利房逐漸增多。
那個時候，每個深圳市民，都可以排隊購買政府開發的微利房。這項政策很好地解決了深圳人的居住問題。即使在深圳發展最熱的時候，也沒有出現房價飛漲的現象。
然而在10年後的2003年，深圳市住宅局黯然退出歷史舞臺。此後深圳的福利房和微利房建設陷入停頓，供應量少得可憐，而且多數是為公務員建設，多數居民由此被逼進商品房市場。
上述政府部門的負責人將之定為深圳房價的轉折點。“就像米和鹽一樣，房子是半公共產品。因為房屋承載著人的基本居住權利。而房地產商就是想把政府供應這塊擠掉。當時一些開發商攻擊住宅局，認為住宅局成為一個政府背景的開發商。”
“與香港覆蓋60%人群的公屋制度一樣，過去深圳居民三五年或者七八年總是能排上房號。可現在怎麼保證？”他說。
然而，房地產市場化是全國一盤棋，深圳對此似乎無能為力。
●通往“繁榮”之路
“如果說，2006年深圳樓市是瘋狂，那麼，今年則是癲狂。”6月22日，世華地產市場研究總監肖小平對記者說。在她的記憶中，瘋狂源自2005年下半年。十餘天的採訪中，這一印象不斷被印證。
2005年之前，深圳以房價平穩著稱。當杭州、上海、北京等明星城市的房價次第領漲時，深圳更像一個局外人———這裏的居民經歷過1990年代中後期的樓價下跌(價格從高位時的10000元／平方米跌落一半)，也見證過香港樓市的崩潰、負資產階層的淒苦，“他們更理性，不輕易投機”，香港學者郎咸平曾這樣評價。
房價溫和而平靜地上漲幾年後(每年約5%)，深圳人對樓市的審慎態度開始悄然而變。
推力更多地來自深圳之外。2005年前後，“流動性過剩”成為描述中國宏觀經濟時出現頻率最高的詞彙之一，它的意思是：錢太多了。這意味著，“留什麼在手上都比留人民幣好。”一位前地產中介說，從2005年開始，她替自己和幾位無暇親力親為的朋友投資深圳房產，至今，獲利數倍。
經濟學家們對此有著清晰的解釋：事實上，在貨幣市場上有超額供給(即流動性過剩或錢太多了)時，人們會通過增加支出來調節，而這種支出通常會是投資而不是消費。
由於前期的平穩，相較於北京、上海，2005年的深圳樓市已有落差，頗讓投資者放心，在深圳購置房產顯然是一個穩妥的選擇。
何況，可供中國普通居民選擇的投資品實在不多———比起普洱茶、藝術品，甚至是奢侈品，股票、房產還是更可靠一些。相較陰晴不定的股市，房產又更可靠。何況，房產比股票更“重”：股票只是一張紙，而房價即使下跌，還可通過出租房屋挽回損失。
2005年7月，另一個大事件更將深圳人推向了投資一途———人民幣開始匯率改革。QFII(合資格的境外機構投資者)提出了近乎誇張的建議，“持有一切以人民幣計價的資產，包括垃圾。”
那時至今，人民幣累計升值幅度已超過7%，各方預測，升值仍將持續。這意味著，人民幣匯率目前仍被低估。通俗而言，匯率是現金的價格，當把現金的價格往下壓的時候，其他資產的價格都要上漲。房產亦如是，直到匯率不再上升。
“人民幣一升值，我們就意識到，深圳將接過上海、北京的接力棒，成為房產投資的又一個資金窪地。房價上漲無可避免。”一位房地產策劃師回憶道。
匯改前兩個月，調控樓市的“國六條”出臺，深圳市政府應聲宣佈，從6月1日開始，“新房2年內出售須繳納5%營業稅”。這為深圳人的理性選擇增添了些許戲劇性：賣方希望以更高價賣，以彌補陡然增出的成本，買方不願買，等著房價跌。心理對峙持續了3個月，以買方卸甲投降、追漲購買告終。
徵稅5%，房價漲幅不止5%。肖小平解釋，被徵稅者漲價5%，不需要交稅的賣方不會不跟著漲，為了得到與後者相等的收益，交稅者還會接著漲價……這樣的逐漲遊戲，在一直是賣方市場的深圳樓市，成為了不斷探測買房者心理底線的競價過程。
一位有威斯康星大學經濟學博士背景的地產商將人們投資樓市的衝動稱為“理性選擇”。當前人民幣的存款利息已低於通貨膨脹率，即經濟學家們所說的“負利率”。將現金留在手裏或存銀行，其實際購買能力將下降，並不理性；用於購買股票或房產，或許還可以預期未來升值。
事實上，在市場經濟發達的國家，房地產隸屬于金融業，而不是製造業。房子是金融產品而不是單純的消費品。很多中國老百姓沒有這個常識———房產類似股票，它的價格某種程度上來自於“散戶們”自己對未來的預期。
於是，看似荒誕卻符合邏輯的一幕出現：政府抑制投資或投機需求的良好意願，在買賣雙方力量不均的競價中，違背初衷，成為了房價上漲的助推劑。
一系列事件之後，深圳樓市踏上了通往“繁榮”之路。 |
