供需不平衡將持續推動中國房價的上漲
我們來算算賬，中國目前有13億人口，按一家三口擁有一套90平米（人均30平米）的房子（小康、富裕水平），中國需要4.3億套房屋，387億平米的房屋需求量，當然這些需求量並非都能得到滿足，因為，在中國，房地產的需求是不平衡的，剛畢業的大學生、新婚夫婦、農民工、低收入家庭等對房屋具有剛性需求，但他們卻買不起房子。有錢人買了一套、二套、三套，依然想把手裡錢來買房，一是因為在中國的投資渠道太窄，老百姓資金沒有更多的投資渠道；二是房屋具有抗通漲的能力；剛性需求的人不見得有錢，彈性需求的人一定有錢，彈性需求是拉動本輪房價上漲的主體。而中國的城市人口在6.5億人，且呈快速增長過程，預計未來10年中國城市人口將增加到10億，這10億人中，我們假設有一半的人住商品房，有20%的人住簡陋房屋，30%住公租、廉住房和租賃房。50%的人就是5億人，按每三人需有一套90平米（人均30平米），就需要1.7億間住房153億平米。截止目前，中國現在有多少住房？當前我國的真實住房情況如何？根據《中國統計年鑒》和《2008年國民經濟和社會發展統計公報》相關數據，截至2008年底，中國城鎮實有住房建築面積總量為124億平方米左右，當年城鎮常住人口6.07億人（戶籍人口加居住半年以上的常住人口）。暫且不說這組數據的真實性，因為，我國的統計數字都是按照投資渠道由基層單位層層報上來的，沒有正規呈報單位。
而這些房屋數字中，第一、小產權房的數量就相當驚人，北京有人估計大概占了20%左右，深圳這樣的城市占的比重就更高，有的高達40%﹑50%。2007年建設部副部長鹿心社指出，截至2007年上半年，全國“小產權房”面積已經達到66億平方米，相當於2007 年地產銷售高峰時期的十年銷售量。到現在又增加了幾億平方米，至少已超過70多億平方米﹑七八千萬套住房。而1997～2008年12年間，全國開發商建設的商品住宅竣工面積總共不過69.5億平方米；銷售面積38.55億平方米，也就是說，小產權房比開發商建設和銷售的商品住宅面積還大得多。第二、違章建築。現在全國有多少違章建築，沒法統計，起碼數以十億計。違章建築分兩種，一種是大量有權有錢的人利用權勢占塊地私建的房子，大都是豪宅﹑別墅；另一種是其它有些單位建房分給職工的﹑私人自建房的難以統計的也很多。第三、2.3億進入城市常住的農民工絕大多數進城已超過半年，很多都已打工十幾年20幾年了，已經列入了城鎮人口統計範圍。但並沒有屬於自已的房子，他們的需求量大約在40億平方米。第四、2000～2009年我國畢業大學生人數共計3275 萬人，其中至少有一千多萬人是漂在城市中租房打工，買不起房，只能租很小的“蝸居”，當“蟻族”。在買了房的居民中，又有幾千萬人背負著四萬億元房貸，在當“房奴”。第五、中國目前面臨60%以上的房子需要改造。
由此看來未來10年，中國對住房的剛性需求大約在216億平方米，按50%的需求計算，也需要房屋108億平方米，而中國每年新建城市住宅5－6億平方米，10年可建60平方米，供給同需求的不平衡在未來將會越來越加劇。因此，供需的不平衡將必然持續推動中國的房價上漲。
資金的流動性過剩加劇房價的上升
流動性過剩。國務院選在此時出台“民間投資36條”，意在靠啟動並擴大民間投資來接替中央投資的“4萬億”計劃。解決流動性過剩的問題，必須將民間資金引導到其它的投資領域，目前整個經濟的回升主要是靠4萬億刺激政策拉動，這方面國有投資貢獻很大，但是民間投資貢獻有限，而民間投資啟動才是經濟增長的內生動力，也是解決當前資金過剩而大量堆積在房地產行業，形成房地產的投機的有效方法。從央行5月11日公布的數據來看，M1和M2增速的反剪刀差在4月份進一步擴大。M2增速4月回落至21.48%，而M1增速4月則反彈至31.25%。反剪刀差由此達到9.77個百分點。反剪刀差的擴大，反映了存款活期化加大的趨勢。因此，一方面民間資金未有效的使用，另一方面由於負利率的存在，使存款活期化的趨勢越來越嚴重，使得資金流動性加劇，通貨膨脹再次成為市場熱議的話題。只要過剩的資金無去路，房子將一直會成為資金流向的聚集地。（來源：21世紀網 作者：徐斌） |
