“招拍挂”的項目一般分為3種情況：一種是規模較小的項目，在招投標過程中開發商可以通過“內部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”、“上限”，與有可能參與的同行形成“價格同盟”。由一家公司競拍下來後，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格抬高銷售。一種是規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發就需要通過集體“圍標”的方式來實現對土地的掌控，開發商往往事先做好評估部門、招投標審委會的“工作”，通過招投標“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風險。還有一種是獲得規劃部門的“風聲”，在未來的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發展規劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發展的目標指向，成為開發商趨之若鶩的消息，一有風吹草動，房地產開發商就會連夜“跑馬圈地”，因為這時候土地價格最低廉。
要獲得這些消息、“搞定”這些職能部門，就必須“有酒大家喝”，從樓盤開發中拿出一部分利潤，讓包括評估、規劃、拍賣、土地、政府等部門“分享”。我認真計算過，無論大中小型樓盤，要真正在當地站得住腳，至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、逢年過節贈送“購物卡”、假期組團旅遊、支付出國考察費等方式來“擺平”這些權力部門。
土地“招拍挂”不但沒有增加房屋成本，反而成為房地產開發商抬升房價的重要藉口。表面上看土地價格很高，但分攤到每平方米的價格就很少，原來建設20層高的樓盤可以建設到40層樓高，成本降低了一半，房價卻漲了1倍。
改規劃+亂測量+濫用料=高利潤
修改規劃、樓盤測量時與測評部門“互通有無”，施工中濫用材料，這些都是房開商牟取高額利潤的關鍵環節。
修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤後期“利潤增值”的核心，這部分利潤超過 20%。只要有了前期到位的“工作”，規劃建設部門不會對樓盤開發的層數、公攤面積、綠地面積進行認真測量，相關社會化的測量部門、評估部門因為面臨市場競爭壓力，在吃了一兩頓飯之後，往往也對開發商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一隻眼閉一隻眼。
濫用料也是利潤實現的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等，只要有出廠合格證，平時很少受到相關部門的監管，這部分材料建築商往往精打細算，恰到好處地在管線、窗框等不影響工程品質的環節上使用相對價格低廉的產品。這部分產品質檢部門不像鋼筋水泥等大宗商品那樣高度關注。但由於數量巨大，所獲得的利潤也非常高。
四成利潤為職權部門埋單
把餘下40%的“灰色開銷”降低下來，返還給購房者。這相當於開價6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買下來了。
“吃得下，吞得掉，消化得了，沒有後遺症。”這是開發商與諸多相關職能部門“合作”的重要前提。
我們當然害怕審計部門查賬，但比起酒店、賓館等行業來說，建築行業也最容易開賬出資，從進料源頭、施工環節上，就能夠將一大筆“費用”消化掉。“借用”身份證登記來冒充員工數量，用工資“衝抵”開銷；把日常成本做大……這些都是開發商 “化解”灰色產業鏈的主要手段。
我認真算過這樣一筆賬：一棟樓盤開發下來，成本只佔房屋價格的20%，開發商能夠拿到的利潤佔房屋價格40%，還有40%就是被各種“灰色開銷”吞噬了。其實，只要地方政府和相關職權部門認真履行中央的政策措施，監管部門強化監管細節，我們完全可以把餘下40%的“灰色開銷”降低下來，返還給購房者。這相當於開價6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/ 平方米就能夠買下來。 |
