至於你剛才問我土地出讓金的事，我告訴你，建公租房地方政府不只犧牲土地出讓金一項。比如說造2000萬平方米，地方政府差不多可以得到600億元的出讓金。現在我們不要這600億元，可能這個地動遷要花150億元，我400多億元的出讓金就放棄了。另外2000萬平方米，一平方米要交200多塊錢的配套費，2000萬平方米要交十年的配套費，我也不要了，所以我是500億元都放棄了。然後我倒過來拿500億元造2000多萬平方米，我就需要500億元。所以我一進一出相當於少收500億元，支出500億元，就是1000億元。我這些公租房500億元所形成的2000萬平方米的房子，我每年收租金，這個租金每年有幾十億元收穫，足以支撐我500億元的貸款、保險費、信託費。而且在這個過程中，我不會壞賬。假如15年以後，政府的這些房子收回來可以當商品房賣，我這500億元可以變成1000億元等於再翻一番。
《經濟參考報》：房源籌集和建設資金來源是怎麼樣的呢？
黃奇帆：公租房的房源主要通過新建、收購、改建等多種渠道。公租房建設資金主要通過政府注資、依靠商業銀行貸款、公積金貸款、發行債券、房屋租售等方式籌集。
我們主城區三年完成工程建設總量1000萬平方米的投資預算約為250億元。今年開工建設的500萬平方米的公共租賃住房，投資總額約125億元，計劃先期籌措並投入資金50億元，經市政府研究，按以下方式籌措：(1)爭取中央資金5億元；(2)財政預算安排土地出讓金收入5億元；(3)通過住房公積金貸款20億元；(4)爭取政策性和商業性銀行貸款20億元。
《經濟參考報》：重慶公租房的面積擴充有計劃表麼？
黃奇帆：2000萬平方米兩三年之內就能建起來。我今年大概就能解決一百幾十萬人的住房問題，現在重慶主城區也就是500萬人，能解決1/3。未來重慶到底還需要多少？我的想法是主城區變成1000萬人的時候，我就造4000萬平方米，這是根據市場來的。
《經濟參考報》：公租房會形成新型都市貧民窟麼？
黃奇帆：你得看我們的公租房放在哪兒。我們有一個規劃圖，就是一環到二環。我們有500平方公里的新城區，我們是搞了21個人口居住的集聚區，一個集聚區20多萬人，21個就形成400多萬人，400多萬人總的是要買商品房，21個商品房的聚集區，那麼這21個商品房的聚集區裡，每個聚集區裡就塞一個公租房，公租房比如100萬平方米，商品房在這裡面有500萬平方米，這樣500萬平方米可以有20萬人住著。那麼公租房100萬平方米可能只有3、4萬人住著。公租房的人跟商品房的人在一個大的區域裡，可能是不同樓盤，但是在一個方位裡，就形成了混居，不造成不同收入人群的心理落差，不形成新的城市“貧民窟”。
“一個城市失去中產階級是很大的損失。”
《經濟參考報》：您覺得地方政府在控制房價上漲上應該有什麼作為麼？
黃奇帆：重慶有一套管理方法，看三個指標。
第一、每年商品房的建設總量不能超過城市固定資產總投資的25%，但也不能太低，低了會顯得供應不足，也會房地產城市發育不良。全中國只有重慶停留在剛性的25%上，其他地方總是高高低低，要麼30%、40%、15%。
你找不到一個城市連續六七年城市固定資產總投資以2000億元、4000億元、6000億元的速度遞增，其房產投資很精確地壓著25%的比例在遞增。只有我們重慶是壓著這根線的，今年城市固定資產總投資6500億元了，我閉著眼睛跟你說我們的房產投資是1600億元。
整個中國的市長、省長和城市管理專家從來沒有想過要對這個坐標進行控制，而重慶在六年前就定了這麼一個規定，要把這個指標控制在25%，多也不行，少也不行。你問我怎麼控制？控制起來很方便。如果我發現這個月到30%了，房產投資大了，而房產商的各種項目開工是要批的，我就放他一個月兩個月不批。然後如果發現投資小了，那麼進來三分鐘就出去，房產商從批到開工很快。批房地產項目我們是可以官僚主義的，房地產這個東西早兩個月、晚兩三個月沒有關係，有時就壓他幾個月。這方面我們就是剛性的。
第二、每個城市最終規模人均居住面積不能超過30平方米，一個500萬人的城市，地就批到1億平方米；1000萬人的城市，就造3億平方米。供過於求，總量就得控制。
第三、地價不能賣得超過房子銷售價的35%。如果一個地方的房價是1萬元/平方米，那麼這個樓面地價一般應該賣到3300元/平方米。如果賣上5000元/平方米、6000元/平方米、甚至1萬元/平方米，那政府就有點唯利是圖了。地價超過房價，麵粉賣得比麵包貴，很自然就把麵包給炒上去了。不承認這條規律的政府就是狗屎政府。你們可以審查重慶政府批的任何一塊地，我們的地價從來沒有超過房價1/3。
一個重慶市民現在住的破房子是5000元/平方米，突然周邊的土地賣到了1萬元/平方米，那他當然會想到，1萬元/平方米的地造出來的房子肯定是兩萬，既然新房子能夠賣兩萬元，我的房子也漲到1萬元。就這樣二手房市場也炒高了。
所以只要動腦筋，比如說我做的任何事，政府是可以控制住房價的。
《經濟參考報》：能詳細說一下如何不讓地價賣得超過房價的35%麼？
黃奇帆：其實政府一開始就會知道某個地塊會漲得高，那就多拍幾塊地一起賣，比如我三塊地一起賣，開發商如果把它炒得很高，他一下子拿出來的成本就非常高，就給他抬高了門檻。
另一方面如果政府想要把地賣高，可以把這裡的前景規劃弄得很漂亮，然後只拿一塊地出來拋，這樣就容易被眾家開發商炒高，過了半年，我又拿旁邊的地塊再拋，這時又能炒高。
還有一招。在舊城改造的時候，政府絕對不能讓房產商去拆這個房子。房產商去拆，房子成本會越拆越高，政府應該掏自己的錢去把這個危舊房拆了。政府不能只想著賺錢，他們還得考慮社會環境，香港現在一平方米幾十萬港幣，很多有產階層或者有識之士都跑到深圳或上海去買房了。一個城市失去中產階級是很大的損失。
再有就是對高檔房要收遏制性的物業稅。高檔房被我們3%甚至5%的特別房產稅一收以後房價就炒不上去。
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對高端商品住房的稅收約束
為節約土地資源，限制高檔住房數量，遏制房地產泡沫，重慶市設想：通過徵收特別房產稅，對高端住房房價和消費加以必要約束。徵收的特別房產稅收入，全部用於公共租賃住房建設和維護。重慶市與財政部稅政司共商，特別房產稅的政策設計是：
(一)徵收對象。方案一：凡城市獨棟住房(別墅)或住房建築面積超過200平方米，且評估價值達到上年主城區商品住房平均售價3倍以上住房的產權人。方案二：住房評估價值達到上年主城區商品住房市場平均售價3倍以上住房的產權人。
(二)計稅辦法。擬按評估價值的70%至80%計算。對評估值實施一定折扣後作計稅依據，是國際通行的普遍做法。同時，計稅時扣除120平方米基本住房建築面積。
(三)稅率。擬採取分檔累進稅率。方案一：(1)獨棟住房建築面積在300平方米以下的，稅率為1%；300平方米至500平方米的，稅率為1.5%；500平方米以上的，稅率為2%。(2)建築面積達到200平方米以上的住房，評估值在上年主城區商品住房市場平均售價3倍至4倍的，稅率為1%；4倍至5倍的，稅率為1.5%；5倍以上的，稅率為2%。方案二：住房評估值在上年主城區商品住房市場平均售價3倍至4倍，稅率為1%；4倍至5倍的，稅率為1.5%；5倍以上的，稅率為2%。 |
