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從香港經驗看如何對待房地產經濟

http://www.chinareviewnews.com   2010-07-15 00:46:32  


政府除了有責任穩定房地產市場,還肩負了“居者有其屋”的政治目標。
 
  只有在曾蔭權政府上任之後,它一方面死抱董建華政府的托市措施,在事過境遷之後依然不改;另一方面則單獨採取大地主的立場,堅持政府不賤賣土地資源,長期採取由發展商提出政府認為值得賣的價格建議,再作公開投標的奇特“勾地”政策,弄到每年土的地供應只及回歸前中英限制賣地數量的零頭,結果地價上揚,住宅樓宇的供應在過去10年只是董建華“8萬5”目標的十分之一!由於供應明顯短缺,房價突破上次泡沫的高峰之後,還漲勢不止。

  香港長期的畸形房地產經濟,已經形成了高地價-高樓價-高物價-高工資的惡果,香港的經營成本太高,處處窒息著各行各業的發展,也熄滅了香港市民的創業意欲;連市民生活必須品的零售,也只有大型連鎖店才能立足,而這些連鎖店,不少也是房地產大財團的旗下。這樣一來,市民每一種消費,企業每一分錢的支出,好一部分最後都要進大業主的口袋,結果是人人事實上都為財閥打工。客觀上財閥等於為政府收稅,但卻先把大部分放進自己口袋,低稅制其實是十分低效率和不公平和扭曲的高稅制。這也是為何連續十多年列為世界最自由的經濟,表面如此美滿,被自由主義者和新自由主義者奉為典範的制度,竟然沒有其他國家地區效法的原因。

  表面看來,樓價上漲,已置業者會得益,作為既得利益者,他們會抗拒任何壓抑樓市的措施。而另一方面,主要是青年的未置業者,眼看樓價高於他們本來已經難以企及的高水準還要繼續飛漲,極可能終身置業無望,當然怨燥不安。年青人的父母,不少雖然擁有不斷增值的高價資產,卻因為身居在此而不能賣出套現,並且為其子女的住房煩惱而操心,同樣心存怨憤。至於僥幸上了樓的中產階級,則馬上成為房奴,節衣縮食,心情也好不到哪裡。事實上,高樓價,只有少數財閥和靠收租的業主得益,其他人都是輪家,個個都怨氣沖天,“官商勾結”、“利益輸送”之聲不絕。而房地產利益是那麼龐大,房地產經濟必然是貪腐的溫床。加上像香港那樣,房地產經濟存在已久,擁有世界級財富的財閥事實上已經壟斷了不少環節,公私利益存在著盤根錯節的關係,牽一髮而動全身,房地產利益事實上已經騎劫了整個經濟,認真治理殊不容易。特區政府對於房地產市場上許多明顯不合理的現象,如實用面積模糊、發水樓層、示範單位誤導、人為造市等等,都長期視而不見,更坐實了民間“官商勾結”、“利益輸送”等指責,成了社會不和諧的禍根。

  治理房地產經濟之道

  發展到了今天,香港以高地價帶來低稅率、高褔利的制度,已經走到了需要全面總結修正的時刻。房地產經濟像毒品一樣,無疑是有立竿見影的即時奇效,但後患無窮,而且整治不易。內地各城市要以香港的反面經驗為戒,應在還未尾大不掉之前,努力擺脫房地產經濟的魔爪。

  治理房地產經濟之道,不外下列幾個層次。

  第一個層次是整治市場不合理漏洞。這是政府自己撥亂反正,是最容易做的事。效果是立竿見影地挫一下房地產商的威風,讓他們不能再輕易地公然巧取豪奪,讓市民消消氣。規範市場是政府應該做的事,對於市場健康發展大有幫助,但無補於壓抑樓價,消除泡沫。

  第二個層次是調整治業融資槓杆。這是中央政府目前整治房地產泡沫的主要手段,同時也是各地政府最常用以對付房地產泡沫的措施,目的在於使銀行減少貸款予發展商或/及市民,或者提高貸款的條件、成本等,以金融手段降低房地產供應或/及需求,即時為房地產降溫。

  第三個層次是改變房屋政策。這是香港過去的重要措施,政府直接參與房地產建設,大量興建低價房和廉租房。高峰期私人住宅單位佔總數50%、政府廉租房40%、低價房10%。星加坡向香港取經,青出於藍,公屋佔總數80%,並且創新地容許市民以公積金存款作首期,方便買公屋,讓人人都能置業。這樣一來,私營住宅的市場上落不管多大,主要是影響少數富有市民,對一般平民老百姓沒有關連。星加坡模式成功結合社會保障與置業的資金,給市民最大的利益,和為最多人提供合理住房的做法,極具社會主義色彩,這是一個值得內地參考的模式。

  第四個層次是改變賣地政策。由於城市政府是土地唯一供應者,它決定了未來樓宇的供應量。因此,它有責任按照某一能從土地資源出發,照顧市民住房需要的政策指標,源源提供土地。持之以恆的話,市民便會慢慢養成一種理性的預期,認為他們一定可以其能負擔的價錢買到房子,而毋須急於置業保值,這就從根本上杜絕了“追漲殺跌”的投機賭博行為。有了這一規範,某一屆政府既不能單靠房地產經濟開源,亦不能竭澤而漁,一下子賣盡土地,讓後屆政府再無土地可發展。

  根據以上分析,我們可以見到,香港目前只在第一層面做功夫,內地則主要在第二層著力。但若要長治久安,非要在第三、四層面努力不可。

  (注1)王小強:投機賭博新經濟。香港大風出版社,2007年。

 (全文刊載於《中國評論》月刊2010年7月號,總第151期)


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