中評社北京11月12日電／《每日經濟新聞》聯合新浪樂居的調查顯示，包括廣州、深圳、成都在內的14個城市共有超過160個樓盤延遲開盤，開發商中不乏萬科、綠地、金地等知名房企。據機構保守估算，上述項目的總價值超過千億元。
《每日經濟新聞》報道，早在11月初，就有消息稱原定於在10月份開盤的上海多個市中心樓盤項目因預售證問題被延遲開盤，一位房地產業內人士曾表示：“如果按照上海樓盤一次申請預售面積不得少於3萬平方米的規定，以目前2萬元／平方米的成交均價統計，那麼上海將有接近300億元的開發商資金因為延遲開盤而遭到變相‘凍結’。”
開發商“不差錢”？
此前，一些地產大佬曾在公開場合表態，房地產企業不缺錢，目前的資金足以維持3～5個月，他們不會急著降價銷售。對於這樣的結論，多數人認為這只是在“吹牛”。房地產商上半年的財務數據顯示，大部分開發商的經營性現金流為負值，即便是萬科、保利等經營狀況較好的企業也不例外。
對此，中國指數研究院分析師鐘星爍說，目前開發商的資金鏈的確在收緊，但絕沒有想象的那麼嚴重。根據中國指數研究院對國家統計局數據的監測和整理，截至今年9月底，目前開發商擁有的資金總量達到5.05萬億元，而投資總額不過3.03萬億元，刨開各項支出，目前還有8000億元左右的盈餘。上述盈餘足夠開發商支撐3～6個月。
目前，很多因資金鏈“卡殼”而“延遲開盤”項目，大多是中高價樓盤。一般情況下，開發商的資金戰略是，用普通住宅的銷售收入滿足中高價樓盤的開發所需資金。這使得多數房企不會因為樓盤延遲開盤而調整售價。
上海中原地產物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，一般情況下，開發商用於工程建設的資金並不大，並且會預留3～5個月的資金，資金鏈收緊並不會對公司的現金流產生太大影響。
延遲開盤的利息成本
雖然延遲開盤並不足以立即對開發商的資金鏈構成威脅，但大多數業內人士都清楚，遲遲不開盤將會讓開發商付出多少資金成本。此前，一家知名央企房地產商的公關負責人透露，不開盤的代價是每天損失一輛奔馳車。來自中國指數研究院最新統計顯示，五成以上的開發商信托融資的成本是總財務的20%。
宋會雍說，如果開發周期是一年，自有資金達到50%，企業每年需要付出的財務成本大致在10%左右。如果延遲開盤3個月，開發商就得增加1.25%的利息支出。但現在很多樓盤實際開發周期超過一年，自有資金往往只有30%，融資成本會高於10%，因此需要付出的財務成本遠高於上述數字。
難逼開發商降價
此前有市場傳言稱，高價樓盤之所以預售證“卡殼”，是因為定價過高。既然如此，開發商為什麼不調低售價，達到監管部門設定的範圍，進而盡早獲得預售許可證？
根據中原地產研究院經理劉淵的觀點，延遲批准銷售許可和此前住建部加強預售資金監管政策一樣，都是為了收緊開發商的資金鏈，迫使他們降價賣房。
但是，《每日經濟新聞》聯合新浪樂居對全國14個城市延遲開盤樓盤的調查發現，160多個樓盤中居然沒有一個降低預計報價。
上海三湘房地產股份有限公司副總經理張濤說，目前行業內流傳的消息說，北京、上海等城市限制高價樓盤入市有一個硬指標：即單價超過3萬元／平方米。如果開發商的售價只有3萬元／平方米出頭，通過小幅降價，就能達到監管部門的要求。雖然開發商確實有可能調整售價以盡早銷售，但是很多項目的售價很難調低到3萬元／平方米以下。
對此，中房信分析師薛建雄另有看法。他認為，那是因為他們已經預測到後續價格將會出現上漲。他認為，部分樓盤延遲開盤，很容易讓市場供需失衡，進而造成後續抑制房價的工作變得更為困難。開發商很可能瞄准了這一趨勢，咬牙不降價。
一家央企的項目營銷負責人也表示，高價房如果被限制供應，肯定會造成市場的供求不平衡，最終促使房價的進一步大幅上漲。 |
