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北京中服新地王惡戰 從“厮殺”走向“連橫”

http://www.chinareviewnews.com   2010-12-08 11:29:26  


  中評社香港12月8日電/經歷了漫長的等待,已經兩度推遲入市的中服地塊終於掀起了“蓋頭”。12月7日上午,由原中服地塊分拆而來的Z3、Z4、Z5、Z6四塊,以及CBD核心區另外兩幅地塊Z14、Z15,共計6幅地塊進行第二輪競標(4個月前已進行第一輪評標),如按投標最高金額估算,最高成交價將達238億元。

  據經濟觀察網報道,最高成交價明顯低於此前市場預期的300億,而從報價看,這6副地塊的最高樓面價在18000—26000元/平方米之間。統計顯示,Z6塊地規劃建築面積114萬平米,平均容積率達16.5,按最高報價計算,合計總土地出讓金為238億,其底價為164.73億。

  報價最高的是Z15地塊,中信集團報63億元報價,也成為全場6副地塊的最高價。Z15地塊規劃建築面積3.5萬平方米,招標底價為50.575億。

  此前,共26家單位參與第一輪規劃設計方案投標,但僅三家單位參與第二輪投標,大連萬達集團報價45億,低於底價而廢標。海航集團雖報價59.5億,但中信集團在該地塊的第一論評標中已獲得20分的最高分,業界也普遍判斷,中信集團將獲得該集團,同時刷新北京地王記錄。

  “鏈家地產”市場研究部統計數據分析,北京歷史上成交總價超過30億的地塊數目僅為14塊,總價最高的為今年1月份成交的豐台區六圈A居住項目用地,總價59億,如若此次中信順利摘得Z15地塊,北京歷史上的總價地王記錄將被刷新。而北京歷史上樓面價超過2萬/平方米的地塊數量僅為3塊,樓面單價地王為09年11月成交的後沙峪天竺開發區22號地,29859元/平方米。以報價情況來看,北京單價地王的記錄被破無望。

  Z14地塊的投標中,出現了土地競拍史上罕見規模的聯合體——由正大置地、正大集團、蔔蜂國際、上海帝泰、正大制藥投資、中山凱茵、玖龍紙業、華康資本、金光紙業、上海世茂和華僑鳳凰集團11家企業組成的聯合體,投標Z14地塊,並以41.14億元居報價之首。

  “此次雖然CBD地王可能刷新北京總價記錄,但從整體來看,最高成交金額僅約為238億,明顯低於市場預期的300億”,鏈家地產首席分析師張月稱,當前此6地塊所在的朝陽區光華路CBD核心區域商業寫字樓的價格大約在3.5萬/平方米至5萬/平方米之間,這代表機構如若想要進駐地段較好的CBD區域,基本購置成本也在3.5至5萬/平方米左右,而此次自行購置土地,算上建安成本,總投入在4萬/平方米左右應該算是比較划算,以此換算,只要成交樓面價在2.8萬/平方米左右,就算合適。

  而從報價看,這6副地塊的最高樓面價在18000—26000元/平方米之間。

  “各單位聯合體在當今拿地的謹慎態度可見一斑。並且‘不允許分割銷售,經營時間要超過10年’等硬性規定,也影響了各單位的報價”,張月稱。

  據稱,與首輪競標情況不同,第二輪競標單位數目明顯減少,6地塊僅有18家單位或者聯合體參與競標,與第一階段的六十多家同時競爭的場面可謂“冷清不少”。如Z3地塊競標個體數由14個變為4個,Z15地塊競標個體數更是由26個驟減到3個。

  而基於此,使得此次CBD入市競標單位聯合競爭的現象十分突出,14個競標個體中9個為聯合體,特別是Z14地塊,直接由11家單位組成聯合體單一競標。

  張月認為,此次CBD地王的誕生對於住宅價格的影響,在當今調控環境下可能是微乎其微。此次CBD地王為純商業金融地塊,對於周邊住宅價格不會直接產生明顯的提帶作用;CBD核心區住宅均價已經處於高位,均價約為4萬-5萬/平方米。上漲空間相對較小。

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