物業稅或是最終出路
從制度探討到與法規的博弈，土地使用權到期後何去何從這一問題的複雜性已可窺一斑。
“實際上，自1987年深圳第一塊土地出讓至今，也不過23年。在這23年裡，國家的土地管理制度已經發生了翻天覆地的變化，誰能說得清未來那麼多年裡，土地管理制度還會發生什麼樣的變化。”付琦指出，1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：住宅用地：全國統一執行的土地使用年限為70年；商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。而土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。也就是說，就算最早1987年出讓的住宅地塊，按70年年限計算，距離土地使用權到期也還有40多年。如此看來，上海2010年2號預申請公告中出現的“土地期滿收回”規定，在幾十年後能否被有效執行，還有待觀察。
不過，值得回味的是，在《物權法》出台之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，並依照規定支付土地使用權出讓金。也就是說，根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。
《物權法》出台後，雖然規定了可以自動續期，但實際上並沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規定。而《土地管理法（修訂草案徵求意見稿）》則以“按照國家有關規定自動續期”替換了“無償自動續期”。
上海中原研究咨詢部補充表示，《土地管理法（修訂草案徵求意見稿）》對土地使用權到期後處理的修改，當時多數業內人士認為這一文字變化為物業稅預留了操作空間。
付琦亦認為，目前市場中沸沸揚揚被傳言的房產稅，很有可能是一個用於完善稅收制度的過渡產物，“房產稅、土地出讓金、營業稅等各種交易環節的稅收，可能都會改革成房產保有環節的物業稅。”他認為，最終實現物業稅之後，土地出讓金被取消，房產擁有者按年繳納物業稅，屆時，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。“也有可能，土地使用權到期後，就開征物業稅，如此更符合有償續期的說法。”付琦表示，從出讓方角度來說，一次性收足未來70年的土地款，也會錯過土地年複一年的增值部分，物業稅的摸索，更能在很大程度上完善土地財政制度。 |
