中評社香港2月21日電／去年11月政府再推出辣招調控樓市，措施是針對住宅市場，其中額外印花稅令短線投資者成本增加，住宅市場已非短線投資者的“樂園”。市場有意見指，一些以往投資住宅的散戶投資者轉移陣地，投資工商物業市場，因政府辣招未有針對這個市場。不過，有身經百戰的投資者卻指，這種情況不會成為趨勢，因為“不熟不做”。
●工商物業高回報受青睞
香港商報訊，有業界人士認為，工商物業回報較高，是吸引投資者的原因之一。美聯工商鋪行政總裁黃子華表示，自從政府去年11月推出額外印花稅政策，投資住宅物業成本急升兩成。由於這些政策只是針對住宅，令不少“等錢使”的短線炒家將目標轉向工商物業。除了政府調控的影響外，高回報率亦是工商物業受青睞原因之一。現時投資住宅租金回報率平均為2至3厘，寫字樓租金回報率為3至4厘，而工廈租金回報率已高達5厘，黃氏表示，自去年年底以來，該行收到的工商鋪相關查詢明顯增多。
●與高價住宅按揭相近
黃子華又指出，以前銀行對工商物業按揭成數較少，投資者須考慮自己實力，但現在該類物業尤其是商廈及商鋪，與住宅按揭已大同小異，因此也促成不少投資者轉移戰場。
世紀21營運總監兼資深測量師陳東岳表示，在額外印花稅的打擊下，未被政策殃及的非住宅類物業漸具優勢。他解釋，因工廈物業本身供應少，現在有不少投資者轉過來，將工廈樓價推高。其次，在未來供不應求的情況下，加上受惠於活化工廈的政策，工廈改裝後分租的租金回報率料將高於現時。最後，原先工廈向銀行按揭成數被限制在六成以下，但現時政府又作出新指引，將600萬至700萬元的住宅按揭貸款成數從七成收緊至六成，該類型住宅物業的優勢又被拉平，故他預計將有不少投資客會選擇轉投工商物業。
●投資商廈風險較高
不過，一些資深投資者認為，未必很多投資者“光顧”工商物業市場。因入市時如狂風掃落葉而有“白旋風”之稱的資深投資者陳清白指，政府辣招無疑令一些投資者轉投工商物業市場，惟不會太多。他說：“炒慣住宅的人，未必很多會願意去炒工商物業，因目前工商物業價格貴，而且以往未有做開。”
原來陳清白曾在97年時購入過尖東一個乙級商廈物業，可是由於當時經濟逆轉，最終累他輸錢。他說：“當時商廈價格曾大跌八成，住宅樓價則跌七成，可見商廈風險大過住宅。”自此之後，他較少購入商廈物業。近期他採取觀望態度，對後市審慎，因現時僅以低息因素支持樓價不跌，未有其他利好消息。但他認為，樓價不容易大升，因樓價已經很高，且極不正常，超出一般人預算。
●樓市走勢未明
往往未完成交易前已轉售物業，有“摸王”之稱的資深投資者黎汝遠亦相信，不會有太多資金轉去工商物業市場，因整個工商物業價格已上升很多。他更指，暫時不會在地產投資上“加碼”，因未看得通市況走勢，反而目前股票“低水”，部分股票回報有3至4厘，倒不如轉去投資股票。
有學者指，投資工商物業的是較有實力的買家。香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為，由住宅市場轉向工商物業的投資者應該是小部分，而非主流趨勢。他說，投資工商業鋪位與住宅物業有很大不同，一是商鋪入場門檻非常高，隨時需要千萬元以上；而一些中小型住宅入場費可能低於200萬元，入場較易，因此投資工商物業的仍屬較有實力的買家。
●炒工商物業須具實力
他表示，政府推出種種政策遏抑住宅炒風，嚇退不少短炒者，這些退市炒家正是因為手頭資金不夠周轉，更遑論投資價格更高的工商鋪；而經濟實力雄厚的投資者受新政影響有限，大可轉作長線投資，又未必特意轉向投資工廈或商鋪。
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